美國商用不動產走出低谷 利率衝擊後市場迎「重置」

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

在經歷數年不確定性後，美國商用不動產市場正擺脫疫情後的低迷，並迎來一波新的投資動能。專家指出，市場並非簡單地「重演」過去的榮景，而是在高利率環境的「重置」下，呈現出新的投資偏好與策略。

回顧過去十年，在低利率推動下，商用不動產市場曾享有長達十四年的牛市榮景，然而自 2022 年起，隨著利率快速上升，不動產價值顯著下跌。Acore Capital 房地產信貸投資長 Kyle Jeffers 指出，2023 年至 2024 年是市場的谷底，當時對於不動產價值與利率環境充滿不確定性。不過，自 2025 年起交易活動逐漸恢復，預計 2026 年商用不動產投資活動將成長約 16%。

LNL Capital 執行董事 Todd Stender 表示，2022 年至 2023 年的利率飆升，導致不動產估值被「重置」。如今，機構投資人正轉向具備合約現金流的投資項目，例如淨租賃投資（net lease investing）。淨租賃投資是一種由承租人負責支付大部分營運成本（如稅金、保險和維護費）的租賃模式，能為投資人帶來穩定的租金收入。投資人目前更重視穩定的收入，而非僅期待資本化率（Cap Rate，即租金收益與物業價值的比率）下降來推動估值上揚。

在細分市場方面，資料中心（data centers）因應人工智慧（AI）發展所需的大量基礎設施需求，成為當前備受追捧的投資領域。世邦魏理仕（CBRE）預期資料中心租賃活動將持續成長，主要限制因素將是電力供應而非租戶需求。Partners Capital 研究者 Jeffrey J McDonnell 指出，開發資料中心通常能為投資人帶來 9% 至 12% 的成本收益率（yield on cost），且已穩定的資料中心資產通常以 5% 至 6% 的資本化率進行交易，開發利潤率甚至可達 50% 以上。

除了資料中心，投資人也正關注缺乏新建案、供應有限的核心市場中的工業地產與多戶住宅（multifamily）機會。Jeffrey J McDonnell 認為，這些資產類型預計與其他投資組合驅動因素的關聯性較低，有助於分散風險。此外，商用不動產債務也吸引了機構資金，因其具備具吸引力的風險調整後報酬與下行保護。Kyle Jeffers 觀察到，在新的重置估值基礎上，貸款機構提供 65% 的貸款成本比（loan-to-cost）與 35% 的次級貸款，顯示市場對於此類信貸產品的信心。

參考來源

• Institutional Real Estate Still Experiencing Unsteady Post-C…（Chief Investment Officer）

• American Century Global Real Estate R6 （ARYDX） Seasonal Retu…（Yahoo Finance）