美國房市可負擔性明年惡化 高房貸利率恐壓抑買氣與建案

商傳媒｜方承業／綜合外電報導

根據《Mortgage Professional》報導，美國房地產市場預計將在2027年面臨嚴峻的負擔能力挑戰，主因是抵押貸款利率居高不下，恐壓抑房屋銷售及新屋開工量。

高盛研究（Goldman Sachs Research）預測，2027年美國既有房屋銷售量將降至390萬戶，較2026年估計的400萬戶減少，與2019年相比更是大減26%。房價成長率也將趨緩，預計2027年12月年增率僅0.8%，低於2026年的1.1%。

報告指出，超過95%的美國抵押貸款借款人，其貸款利率遠低於目前的市場水準，其中65%的利率甚至比現行基準低至少兩個百分點。這導致許多屋主因「利率鎖定效應」（rate lock-in），不願出售現有房屋，因為搬家將意味著必須以更高的利率重新貸款，徒增財務成本。United Mortgage Corporation of America 總裁兼執行長 Michael A Harris 表示，低利率固然珍貴，但不應成為財務陷阱，最佳的抵押貸款決策應是支持借款人的整體財務目標。

儘管抵押貸款利率已從近期高點稍有回落，買家可能透過賣方讓利或利率下調（rate buydowns）獲得更多融資選擇，但整體房市活動預計仍將受到抑制。截至10月22日，30年期固定利率抵押貸款仍維持在7.32%的高位。

高盛研究預期，到2027年底，抵押貸款利率有望緩步降至6.4%左右，但房屋負擔能力仍將處於歷史性的緊繃狀態。與此同時，房利美（Fannie Mae）的經濟及策略研究部門（ESR）則預測，30年期固定利率將在2027年全年維持在7.5%的水平，高於其先前預期的6.7%。房利美同時預期2027年房價成長率將放緩至0.6%。Mortgage Bankers Association（MBA）首席經濟學家 Mike Fratantoni 則指出，高通膨及居高不下的預算赤字，是推升借貸成本的雙重壓力。

在住宅建設方面，高盛研究預計2027年獨棟房屋開工量將從2026年估計的90萬戶，降至87萬戶。住宅固定投資在2027年前兩季預計將萎縮2.5%及4%，隨後在下半年緩慢回升。由於高利率將抑制房屋活動，加上移民減少對家庭組成的拖累，預計房屋需求將持續疲軟。