美房地產多單位投資遇挑戰 現金流融資突破傳統貸款限制

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

美國房地產市場中，對於追求擴大多單位物業投資組合的投資者而言，傳統貸款的限制正日益成為一項挑戰。儘管聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency, FHFA）近期上調了符合聯邦貸款標準的 Conforming loan（符合聯邦貸款標準的貸款上限，意指其條件符合房利美與房地美等政府支持機構的承保指引）數值，但仰賴個人收入的傳統貸款審核方式，仍可能阻礙投資者的成長腳步。相較之下，以物業自身現金流為基礎的融資方式，如 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 貸款，正成為突破這些限制的關鍵。

聯邦住房金融局 FHFA 去年宣布，2026 年的 Conforming loan limits (CLLs) 將有所提升。其中，單單位物業的貸款上限將提高至 832,750 美元，雙單位物業為 1,066,250 美元，而四單位物業則達到 1,601,750 美元。這些上限的設定與當地房屋中位數價格息息相關，因此在如洛杉磯郡等高成本地區，雙單位物業的貸款上限甚至能達到 1,599,375 美元。

傳統上，透過房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等機構提供的貸款，其審核機制嚴格。貸款機構會詳細評估申請人的 W-2 收入，要求提供過去兩年的完整報稅單，並設定債務收入比（Debt-to-income ratio, DTI，衡量個人每月總債務支出佔每月總收入的比例）上限，通常介於 45% 至 50% 之間，或採更嚴格的 28/36 法則（住房成本不得超過總月收入的 28%，總債務不得超過總月收入的 36%）。對於許多不動產投資者而言，他們常透過稅務優化策略來降低報稅單上的淨收入，以減少稅負。然而，此舉卻會導致 DTI 計算結果不佳，進而影響其取得更多傳統貸款的資格，使得投資組合難以擴展。

為了克服傳統貸款的限制，現金流融資（Cash-flow financing，指以物業本身產生的現金流作為還款能力基礎的融資方式）應運而生，其中以 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 貸款尤為重要。DSCR 貸款將貸款機構的評估重心，從投資者的個人收入，轉移至物業本身的淨營運收益（Net Operating Income, NOI，物業扣除所有營運費用後的淨收入）。這意味著，DSCR 貸款允許投資者僅憑物業的租金收入來獲得融資，無需提供個人報稅單，也擺脫了個人 DTI 的限制。

DSCR 的計算方式是將物業的總租金收入，除以每月償債金額（包含本金、利息、稅金和保險，即 PITI）。舉例來說，若一物業每月租金收入為 10,000 美元，而每月償債金額為 8,000 美元，則其 DSCR 為 1.25。貸款機構通常會要求 DSCR 介於 1.0 至 1.25 之間，即可在無需個人收入證明的情況下提供貸款。DSCR 貸款最高可提供達 450 萬美元的資金，且能夠直接將物業登記在有限責任公司（LLC）或資產保護信託中，避免了傳統貸款下可能出現的產權轉移問題。

總體而言，隨著美國聯邦住房金融局調整貸款上限，房地產投資者在擴大多單位物業時，若僅依賴傳統貸款恐將受限。現金流融資模式，特別是 DSCR 貸款，為投資者提供了更靈活、更高效的途徑，使其能夠基於物業本身的獲利能力，而非個人收入，來持續擴大其投資組合。