AI重塑房市 數據中心外六大投資機會浮現

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

人工智慧（AI）浪潮正全面改變產業生態，也為房地產市場帶來新的投資機會。儘管外界多聚焦於AI數據中心的龐大需求，但由於其高資本門檻與專業操作需求，直接參與並非易事。根據城市土地學會（Urban Land Institute）與 Heitman LLC 發布的報告，點出了除了數據中心之外，還有六種值得關注的AI房地產投資潛力。

該報告指出，供電土地（Powered land） 成為關鍵的投資機會。電力供應的充足性與可達性，已成為土地價值的決定因素。例如，美國維吉尼亞州勞登郡的工業用地價格已超過每英畝 400 萬美元，其中又以能在 18 至 36 個月內確保電力供應的土地最受青睞。不過，也有投資者認為此領域進入門檻提高，回報率可能被風險稀釋。漢斯有限合夥公司（Hines）預計，未來五年全球約需要 4 萬英畝土地用於數據中心建設。

第二個機會是電池儲能（Battery storage） 。工業用地、自助倉儲、停車場，乃至於變電站附近閒置的土地，都能出租給電池開發商，地主可收取租金。美國南方電力公司（Xcel Energy）在明尼蘇達州的「Capacity*Connect」計畫，目標在 2028 年前於商業與工業場所安裝 200 百萬瓦（MW）的電池，並預計向參與的地主支付約 4.3 億美元。

動力倉庫（Powered warehouses） 也日益受到重視。能夠運行機器人與自動化設備的倉庫，因其充足的電力供應而價值提升。摩根大通（J.P. Morgan）的數據顯示，電力供應超過 4,000 安培的倉庫和配送中心，其每平方英尺售價高於整體工業房地產市場。

此外，數據中心相關的輔助房產（Data center-adjacent properties） 也帶來商機。大量的數據中心員工及其設備，推升了對附近住房與倉儲空間的需求。例如，在德州阿比林，DataCenterPads 和 Nika Corporate Housing 正在為數據中心員工開發住宅。2025 年，數據中心相關租戶在美國六大主要數據中心市場的工業租賃中佔比達 14.4%，較前一年增長 44%。

第五個潛力領域是既有建築改造（Adaptive reuse） 。具備充足電力與光纖連接的舊倉庫、製造廠房及工業園區，可被改造為 AI 運算設施。即使是廢棄的辦公室和大型零售店，也可能適用於規模較小的運算操作。此方式的優勢在於能快速投入市場，或規避新建限制，但仍需投入大量資金升級冷卻與電力系統。

最後，在地化 AI 運算空間（Localized AI computing space） 提供更分散的投資機會。這類模式是指在建築物內租賃小型空間給那些需要接近終端用戶進行「推論（Inference，指利用預先訓練好的模型來進行實時數據處理並產生結果）」運算的公司。這些在地化設施的電力需求通常介於 50 千瓦（kW）至數百萬瓦，遠低於超大規模數據中心動輒 100 百萬瓦起跳的電力消耗。

報告引述一位受訪者表示，由於科技發展的不可預測性，企業必須不斷進行壓力測試，並規劃多種情境，以應對未來的變化。

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不動產投資需審慎評估個人財務狀況，本文僅供參考，不構成投資建議