買房共同登記「壞處」多於好處！4個你可能忽略的要點
（圖片提供／幸福空間）
情侶或是夫妻一起買房，會擔心若是出了一部分錢，房子卻沒有登記在自己名下，以後感情生變，權利會受損，所以大部分人都會建議採用「共同登記」來保障雙方的權益，以免其中一方未經同意就擅自賣掉房子。
我買第一間房子的時候，還沒有結婚，和當時的伴侶，也就是現在的太太，也碰到了這樣的問題。不過，在衡量了利弊得失之後，我們還是決定把房子登記在一人名下就好。因為，共同登記的「壞處」實在遠多於好處！
一、將同時用掉兩個人的首購資格
因為兩人都是登記人，未來無論以任何一方名義想再買第2間房子的時候，都不再符合定義的首購身分，無法適用首購的優惠利率。除非現有的房子先賣掉，清償貸款，才能恢復首購資格。雖然貸款可以只設定在其中一人身上，但是共同登記情況，另一方會被要求做保人，一樣會影響自己日後的貸款條件。
二、地價稅自用住宅稅率需個別申請
地價稅是按人頭，名下有土地持分就要繳，如果要申請自用優惠稅率，也是要兩人都申請，才能各自享有。若只有一人申請，另一人會按一般用地稅率課徵，相差4倍以上。
三、賣房時一次用掉兩個人的一生一次優惠稅率
賣房時需要繳交「土地增值稅」，每個人都有自用住宅用地10%的優惠稅率可用，但限「一生一次」。若共同持有，出售時等於一次用掉兩個人一生一次的自用住宅優惠稅率，非自用住宅的土增稅率是20%～40%，差很大！
四、房子的所有處分管理都要兩人同意
未來房子不管是處理貸款、出租、出售，任何事情都需要兩人簽名同意。或許這就是你想要的效果，怎麼會是壞處呢？如果日後感情生變，這間房子會立刻從浪漫滿屋變成燙手山芋，不用等對方提，你一定也很想趕快把它處分掉。但這時卡在還要看對方臉色，雙方都是這麼想的時候，結果大概就是擺著爛，有很多房子閒置無法處分，就是因為夫妻失和，但誰也不想退讓，都要卡著對方，最後誰也沒有得利。
其實如果擔心只登記其中一人，自己的權益不被保障，可以另立一份「合資購屋協議書」並且公證，寫明各自的出資比例、誰擔任登記人、誰是貸款人、未來房子出租或出售的收益應如何分配等，這個方式能在法律上保障雙方的權益，但是卻不會影響貸款稅賦優惠。同時，可以去做「預告登記」，設定一方為「所有權人」，則另一方為「請求權人」，所有權人若要處分產權，需要經過請求權人的同意。預告登記的缺點是無法對抗法院判決、政府徵收、強制執行等情況，例如法拍，不會因爲請求權人不同意而無法進行。
另外，也有人使用信託登記，把房產委託在信託公司，任一方都不能單獨行使房產的處分管理，不過這會有信託管理費的產生，對於非高資產族群來說可能比較不經濟。也有人使用「借名登記」，類似簽訂合資購屋協議書，寫明誰是登記人、誰是實際出資人，並且保存所有金流紀錄作為佐證。
以上作法各有利弊，但至少都不會影響稅賦及未來購屋的貸款優惠，我認為還是比共同登記更值得考慮。
我和太太在一開始討論買房之時，就決定把第一間房子登記在他的名下，也用他的名義作為貸款申請人。因為當時在創業路上的我，在銀行眼中是「失業」的狀態，根本沒有銀行最愛看到的漂亮「薪轉」，用我作為貸款申請人，一定會被打回票。而太太當時在上市企業任職，名片拿出去可以說是走路有風，所以毫無懸念的用他的名字來申請，最符合經濟效益。
長遠來看，設定共同登記是弊大於利，我們一輩子不會只買一間房子，所以選擇當時最適合的條件人去申請，是最合理的。當然，若雙方都有出資，卻只登記在一人名下，勢必要建立在雙方有一定的信任基礎，但若已經結婚才買房，婚後財產屬於共有，我認為其實不需要那麼操心。但是像我和我太太一樣還沒結婚就先一起買房，我也不是很推薦，不要學！畢竟不是每對情侶最後都能順利走入婚姻，婚前還是保有各自的財產比較不容易有衍生的糾紛。
Tips 首購定義，政府與民間銀行大不同
一、政府的「青年安心成家購屋優惠貸款」：
1.只有公股銀行承辦，對於首購的定義是「申請人於申請時名下沒有自有住宅」，而非指第一次購屋。若曾經買過房子，但早已賣掉，現在要再去買一間房子申請房貸，還是適用首購資格。
2.「自有住宅」的定義，是指建物使照登記用途包含「住」的字樣，因此若名下登記所有的是土地、工廠、辦公室、事務所等，不在定義範圍，下一間房子如屬於住宅而申請新的房貸，仍然適用首購資格。
3.個人與親友個別持有、或共同持有合計換算面積未滿40平方公尺之建物，可視為無自有住宅，也適用首購資格。
4.除了申請人自己名下沒有自有住宅，也要求配偶、子女名下均無自有住宅，才適用申請。適用於年齡20歲至40歲的首購族，如果育有子女有換屋需求，則年齡放寬至45歲。
5.上限額度是800萬元，如果貸款金額是1,000萬元，那麼只有其中800萬元會是優惠利率，剩下的200萬元則是一般利率。
6.在本書截稿之際，財政部發佈了「新青年安心成家房貸」專案，擬從2023年8月1日起，將首購優惠利率的適用額度從800萬元上調至1,000萬元，寬限期從原先三年延長為五年，貸款年限也從三十年拉長到有機會為四十年。
二、民間銀行的首購認定：
1.亦非指第一次購屋，而是「申請人於申請時名下沒有自有住宅且沒有房貸」，亦不看配偶或子女名下房產與貸款情況，若夫妻之一方已有自有住宅或貸款，不影響另一方購買住宅申請房貸之首購優惠資格，也沒有年齡的限制。
2.若已有一住宅為夫妻共同持有情況，此時不論下一間房由誰貸款，都會影響雙方首購資格。若申請人僅擔任共同持有房的登記人而非貸款人，影響的是申請人新申請房貸的利率條件，但成數方面不受第二戶於特定地區限貸7成的信用管制。若申請人擔任共同持有房的貸款人，則無論是否為登記人，則申請人的新申請房貸，利率與成數將同時受到影響，受到第二戶於特定地區限貸7成的信用管制。
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【本內容節錄自編輯精選好書《買房，也買自由：小資族的財富翻身之路》】
出版社：時報出版
作者：Tody 陶迪
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