央行鬆綁信用管制非救房市？何世昌：在防「這風險」
央行昨（17）日宣布調整不動產信用管制，自9月18日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，同時刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的規定。馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，這兩項措施表面上都是鬆綁，但政策意義截然不同，前者是「穩流動」，後者更像是「防爛尾」，不宜解讀為央行全面轉向救房市！
央行表示，近年選擇性信用管制成效持續顯現，加上金融機構已強化不動產授信風險控管，因此適度調整相關措施。其中，第2戶房貸成數由6成提高至7成，但仍維持「無寬限期」；至於購地貸款，則維持最高5成、保留1成動工款及檢附具體興建計畫等要求，只刪除原本「切結於一定期間內動工興建」的規定。
對於央行釋出兩大鬆綁動作，何世昌在社群粉絲專頁發文指出，第二屋房貸放寬比較接近「穩流動」，主要是因為目前房市交易量仍低迷，尤其預售市場受到的衝擊最明顯。央行在前幾波信用管制目標已逐步發揮效果後，這次將第2戶房貸成數小幅提高，較像是在交易市場降溫過後，適度增加市場流動性，讓部分有實際購屋需求的民眾取得較大的融資空間。
不過，何世昌認為，這並不代表房市信用管制全面退場，產業界也不宜因此過度樂觀。畢竟目前央行仍維持高價住宅、第3戶以上購屋貸款、法人購屋及餘屋貸款等多項限制，顯示政策主軸仍是選擇性管控，而不是全面放寬。
真正值得注意的，反而是這次刪除購地貸款「限期動工」規定。
何世昌認為，這項調整的政策意義未必是「救房市」，反而更接近「防爛尾」。過去央行要求購地貸款借款人提出具體興建計畫，並切結在一定期間內動工；如今刪除這項期限要求，等於讓建商在土地取得後，可以依實際市場狀況與銀行授信條件決定開工時程。央行也明確表示，相關規範回歸銀行依授信實務辦理，實際動工時程由金融機構依個案核實認定。
在何世昌看來，這項調整背後值得關注的是目前建商面臨的「庫存壓力」。房市買氣疲弱之際，部分建商既有案量銷售速度放慢，如果又受到土地融資的開工期限約束，可能被迫在市場尚未成熟時提前推案、開工；一旦新案推出後銷售不佳，反而可能增加資金壓力與工程後續風險。
換言之，與其要求建商「一定時間內開工」，不如讓銀行回歸個案授信，由銀行根據建商財務狀況、開發計畫及市場條件判斷。何世昌認為，這種調整更像是避免市場低迷期間，建商因政策期限而被迫硬推新案，降低後續衍生工程停擺或資金斷鏈等風險。
至於市場最關心的「房價會不會因此再大漲？」何世昌的看法相對保守。他認為，目前市場剩下的買盤多數仍是自住型、剛性需求，光靠這批買方並不足以大幅推升房價；若要讓房價再出現明顯上行，仍需要投資、置產型買盤重新進場。
問題在於，目前資金仍高度集中於股市，投資人若能在股市取得較高報酬，未必會因第2戶房貸多出1成融資空間，就立即轉向房地產。因此，除非後續股市進入高檔整理、資金尋找新的配置方向，房市才可能出現更明顯的資金轉向。
因此，何世昌預期，從現在到第4季，全台房市較可能呈現「量緩增、價盤整」格局，而不是重新迎來一波全面上漲行情。他甚至直言，若全台預售屋單月成交量能逐步回升至約5,000件，市場就已相當不容易。
不過，房市「量緩增」對營建產業的意義卻不小。對建商而言，市場最重要的不是短期房價再漲多少，而是交易量能否止跌、庫存能否逐步消化，以及資金周轉壓力能否降低。此次央行一方面放寬第2戶房貸成數、另一方面取消購地貸款限期開工要求，對營建業的影響也因此不宜只看成「房市大利多」，而應解讀為降低資金與開發壓力、為市場修復爭取時間。
央行這次鬆綁的訊號，與其說是「全面救房市」，更接近在信用管制仍未全面退場的前提下，替房市與建商各留一點喘息空間。