美國商業地產CLO發行量有望破紀錄 浮動利率貸款風險引關注

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

根據Kroll Bond Rating Agency (KBRA) 的數據，美國商業地產擔保貸款憑證（CLO）在2026年上半年已發行260億美元。若此發行速度持續，今年的總發行量將超越2021年創下的454億美元歷史高點。

CLO是一種將過渡性商業抵押貸款（用於建築、翻修或租賃等項目）打包而成的證券化產品。抵押不動產投資信託（mortgage REITs）或債務基金等貸方會將這些貸款集合成憑證，再出售給投資人。

CLO在金融危機後逐漸普及，並迅速成長。2021年發行額達到454億美元，2022年也有303億美元。當時，這股熱潮恰逢美國太陽帶地區（Sunbelt）多戶住宅投資者的借貸激增，他們利用這些債務為翻修轉售投資提供資金。然而，隨著美國聯準會（Federal Reserve）在2022年底開始升息，CLO發行活動急劇下滑，2023年及2024年每年發行量均低於90億美元。直至2025年，交易量回升至306億美元，而2026年上半年的發行量更是較去年同期成長了51%。

商業地產CLO市場的表現如同雲霄飛車，這也為更廣泛的私募信貸產業提供了借鑑。由於CLO主要由浮動利率貸款組成，其發起人（sponsors）通常會保留較高風險的債務部分。為了維持其收益，這些公司有動機限制承認損失，並將不良貸款從信託中買回。儘管這在市場波動時能提供貸方彈性，允許其修改貸款條件並給予借款人更多時間重回正軌，但另一方面，這也可能助長一種「延續假象」（extend-and-pretend）策略，模糊了私募信貸市場中實際的困境程度。

Philadelphia Federal Reserve Bank（費城聯邦儲備銀行）的研究人員在去年12月發布的一份工作報告中提到，他們對不動產私募信貸貸方能否在困境程度過高時，持續從CLO資金池中買回不良貸款表達擔憂。儘管目前多戶住宅市場面臨新建供給過剩導致租賃期拉長的問題，但鑑於住房需求強勁，市場基本面似乎仍穩健。