免月付非債務 房屋淨值分享新模式助屋主活化資產

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

房屋淨值分享協議（Home Equity Sharing Agreement）近年在美國房產市場逐漸興起，提供屋主一種無需承擔新月付，即可將房產淨值（home equity）變現的新選擇。這種協議的本質是屋主向投資人出售其房屋未來增值的部分權利，以換取一筆預先支付的款項。

房屋淨值分享的運作模式

此類契約的核心概念，是屋主出售部分房屋的未來價值給投資者，換取一筆前期款項，金額介於 1.5 萬至 60 萬美元之間，甚至更高，資金用途不受限制。其運作方式類似股票市場，投資者購買屋主房屋的「股份」，期望房屋未來增值。當合約期滿或房屋出售時，投資者收回原始投資，並按比例分享房屋增值。若房屋價值下跌，投資者也會蒙受損失。房地產分析公司 Clear Capital 的執行副總裁 Kenon Chen 指出：「這對那些可能不符傳統房屋淨值產品資格的民眾來說，是個非常好的選擇。」

優勢：免月付與資金彈性

房屋淨值分享協議最吸引人的優點在於沒有月付要求，也不會產生利息。與傳統房屋淨值貸款或信用額度（line of credit）不同，屋主不需要每月分期償還款項，而是在合約結束時一次性支付。這能有效保持現金流暢通，暫時減輕財務壓力。此外，由於投資者主要評估的是房產本身的價值，而非屋主的信用分數或其他財務狀況，因此能為信用評分不佳的屋主提供變現機會。部分公司提供的協議期限長達 30 年，讓屋主有充裕時間運用資金，還款壓力延至未來。

潛在風險與限制

儘管有上述優勢，房屋淨值分享協議也伴隨風險。最大的缺點是若房屋在合約期內大幅增值，投資者將會分走大部分的增值利潤。此外，由於屋主與公司簽訂的是一份關於房屋未來價值的法律協議，契約中可能會限制屋主對房產進行可能影響其價值的改建。部分公司甚至可能限制屋主提前終止協議，或對提前售屋收取罰款。

在協議開始時，公司會透過鑑價（appraisal）評估房屋現值，並進行風險調整（risk adjustment），通常會將鑑價結果下調 5% 至 27%，以抵銷未來潛在的價值損失。這項調整後的價值將決定屋主前期可獲得的金額。最終，當合約結束時，屋主需要一次性償還原始投資金額加上房屋增值部分的特定百分比。這筆款項通常需要透過出售房屋、再融資或尋找其他資金來源來償付。目前，這類房屋淨值分享協議在美國尚未普及，僅少數公司在特定 15 到 30 個州提供此服務，屋主需要仔細尋找當地可行的方案。