歐洲租屋比例最高 德國住房告急 政府多方力抗短缺

商傳媒｜葉安庭／綜合外電報導

德國正經歷一場嚴峻的房地產危機，估計國內尚需一百萬戶新住宅。該國擁有歐洲最高的租屋比例，超過五成三的家庭為租戶，而在柏林、萊比錫等大城市，這一比例更高達八成以上。

根據《EL PAÍS English》報導，德國的住宅建設量持續下滑，2025 年僅建成 206,600 戶，較前一年減少 45,000 戶，創下自 2012 年以來的最低紀錄。伊福經濟研究所（Ifo Institute）預計今年（2026）的住宅建設量將進一步降至 185,000 戶。住房短缺加上主要城市的人口增長，已導致租金不斷飆升。此外，與伊朗的戰爭導致營建成本上升，且高利率增加了借貸成本，都使建築業面臨挑戰。產業領袖也抱怨，新的能源效率與隔音標準等法規加重了營建負擔。

為應對此一困境，德國總理弗雷德里希·麥茲（Friedrich Merz）已提出一項改革方案，其中包括成立一個專責建造平價住宅的國家機構。該方案亦包含一項聯邦法律，旨在阻止柏林市政府將私人出租物業收歸公有的計畫，以避免影響私人建設的意願。副總理拉斯・克林拜耳（Lars Klingbeil）強調：「我們要的是建造，而不是徵收。」聯邦司法部長斯特凡妮·胡比希（Stefanie Hubig）也對規範私人租賃住房收歸公有是否符合憲法表示懷疑。

今年六月，住房、城鎮發展與建設部長韋雷娜·胡貝爾茲（Verena Hubertz）公布了一項行動計畫，目標是簡化對房地產開發商的支援，並加速規劃流程，期望將目前平均約 27 個月的規劃期縮短至兩年內。該計畫也鼓勵更頻繁地採用工業化預製模組建屋。然而，德國經濟研究所（DIW Konstantin Kholodilin Institute）對國家級平價住宅機構的成效持懷疑態度，認為已有許多地方性公司扮演此角色，應加強財政與營建支持現有企業。

柏林市也採取了多項措施。該市的居民在 2021 年曾透過公投，支持將大型企業持有的私人住宅收歸公有。Left Party 和聯盟90/綠黨（Green Party）承諾，若在九月二十日的地區選舉中取得多數席次，將會推動這項政策，例如徵收當地房產巨頭 Deutsche Wohnen 等公司的住宅。此外，柏林市政府已在六月通過建立一個房東登記系統，這是一個包含 180 萬筆租賃物業的數位資料庫，透過人工智慧（AI）偵測房地產投機行為。六月份對七千七百多筆線上租屋廣告的初步分析顯示，其中有 46% 涉嫌違規。

政府也提議修訂租金上限法規，在住房短缺地區，新合約的租金漲幅不得超過當地標準的 10%。這項法案旨在延長長期租賃市場，並堵塞臨時租約和附家具租屋的漏洞，例如要求臨時租約至少為期六個月，並將家具附加費限制在家具目前的價值。然而，伊福經濟研究所的 Ludwig Dorffmeister 警告，租金上限可能導致建設減少，進一步加劇住房短缺問題。