大家問凶宅 律師親自回答

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Q：我的大樓小套房在8年前房客的朋友跳樓輕生，死在大樓外的馬路上……請問我的房子是凶宅嗎？謝謝！

Ａ：依據內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函解釋：「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及👉🏻在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓) 👈🏻；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」。 

雖然實務上對此函釋有少數不同解釋，但以主流判決與內政部的函釋來看，仍會認為您的朋友從房間內有自殺想法，並帶著這個自殺想法跳樓、進而造成身亡，您的房子仍有高度可能會被判定屬於凶宅。

Ｑ：您好，請問若是露台房，露台空間是約定專用，但無所有權，若不幸遇到輕生事件，如影片中由9樓跳到三樓，請問三樓也是算凶宅嗎？謝謝

Ａ：從Q1的內政部函釋定義上來看，雖然約定專用似乎並不在函示範圍內，在法律上有不構成凶宅的可能。

👉🏻但若客觀上露臺就是您房間專屬使用、從您家大門進出才可進入等，那「約定專用」僅是法律上名詞而已，實際上在法院認定上，還是有可能會認定是屬於凶宅，所以此部分要看承審法官意見而定。此🉑️參考台北地院106年度訴字第4953號判決：「…姑不論此是否符合前揭內政部函示之凶宅定義，依一般社會常情，本案自殺事件造成系爭房屋價值減損，為明顯可認定之事實，至於是否該稱之為凶宅或以其他名詞稱之，本非重點，重點在於原告房屋所有權價值既因此自殺事件而發生減損，本應予以賠償，而本件經估價師鑑定結果復已證明價值減損之事實及減損金額，則本院除依常情認定外，亦同時從專業鑑定角度獲得應予賠償原告系爭房屋所有權受侵害之結論，至於內政部如何定義凶宅，或與不動產委託銷售、仲介契約之規範有關，然此乃消費者保障問題，不能憑此排除本件因侵權行為致系爭房屋所有權受害所生價值減損應予賠償之必要性，被告所辯自非可採。…」

Ｑ：請問（1）如果在房內吸毒或施打過量毒品而生往，算是凶宅嗎？（2）如果住九樓自殺跳到3樓生亡 (3) 九樓不算凶宅，而是三樓算凶宅，但據之前也有說九樓也算，因意念是在九樓產生的～以上想請問的問題，謝謝您！ 

Ａ：凶宅定義實務上是他殺或自殺行為，因此若是吸毒過量死亡(通常係多重藥物中毒)，此部分在🈚️自殺想法存在的狀況下，是有機會不被認為是凶宅的。

此🉑️參考新北地方法院108年度訴字第360號判決：「又OOO施打毒品之劑量，雖為其可自主決定，然毒品之施用劑量與施用方式、個人體質、使用頻率、接觸時間長短、成癮性、依賴性、耐藥性、毒品來源與純度施用方式等因素攸關，縱OOO係一長期吸毒成癮者，亦難認其於此次造成其吸毒過量之施打毒品行為前，係可預見該次劑量已逾其身體可得承受之範圍而仍為之，原告復未舉證OOO有何應注意、能注意卻未注意而致吸毒過量之情形，則亦無從認OOO吸毒過量死亡係因其過失行為所導致，況依一般社會觀念，常人縱疏未注意居家安全而導致於住宅內發生死亡之結果（例如因浴室地板濕滑不慎跌倒、上下樓梯不慎而跌落），抑或於住宅內疏未注意而誤食引發過敏、中毒或休克等飲食導致死亡，於此等非他殺或自殺之意外死亡情形，縱死亡結果發生於住宅內，亦不認該住宅即因此而成為凶宅」

Ｑ：律師您好，我有個凶宅問題，正好與您影片中所敘述的相反，在此想請教您。我三年前買到一間法拍屋，屋主在交屋前，在屋內燒炭自殺，我很低調的報警處理，但仍有少數住戶知道這件事，目前這間房子出租中，未來我打算把房子賣掉，又擔心其他住戶大嘴巴，有朝一日讓買方知道原委，帶來取消交易的困擾。所以在這裡提出一個不同角度的問題請教您，我未來如要想順利賣出房子，又想規避可能的法律責任，有可能嗎？在合法的範圍內，應該要怎麼做呢？有什麼配套措施，可以避免或降低法律責任嗎？這件事情我是受害者，相當無奈，想聽聽您寶貴的專業意見，謝謝。敬祝工作愉快。

Ａ：根據Q1我所提的內政部函釋，凶宅係指「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實」，所以在您產權期間內沒有發生自殺事件，是否交易時要告知，看屆時法律是否有強制要揭示而定；若仍有疑問，建議執行時還是尋找專業律師諮詢為妥；🉑️上網搜尋何孟臨律師，做進一步個案諮詢處理。

Ｑ：如果買到凶宅住多久之後再轉手就不是凶宅？ 

Ａ：嚴格來說以Q1的內政部函示來看，產權持有期間沒有自殺、他殺、非自然死亡，嚴格意義上就不算凶宅。

Ｑ：房客從7樓陽台跳樓，墜落地上死亡，請問7樓是凶宅嗎？

Ａ：本題同Q1問題，讀者可參考Q1的回答，根據目前法院多數見解及內政部函示，算凶宅。

Ｑ：請問 房東除了坊間賣的房屋契約書，再自行打條約跟房客做「惜命條款」的約定，這未來在法律上能認定賠償嗎？

Ａ：能作為請求賠償依據，若此部分有特殊需求不知道如何註記，🉑️上網搜尋何孟臨律師，進一步個案諮詢處理。

Ｑ：請問如果遇到9樓住戶不慎或故意自殺跳樓輕生掉落陽台或露台，低樓層如何向樓上的住戶請求賠償？

Ａ：意外墜樓仍有可能認定是凶宅，故意自殺跳樓，讀者可參考問題Q1部分；而是否會被認定是凶宅，還是要評估低樓層陽台是否是您的專有部分，若不是專有部分僅是「約定專用或公共空間」，在凶宅定義上會有些出入，有機會不被認定是凶宅。

但實務上，🉑️參考Q3回答的內容，以台北地院106年度訴字第4953號判決：「…姑不論此是否符合前揭內政部函示之凶宅定義，依一般社會常情，本案自殺事件造成系爭房屋價值減損，為明顯可認定之事實，至於是否該稱之為凶宅或以其他名詞稱之，本非重點，重點在於原告房屋所有權價值既因此自殺事件而發生減損，本應予以賠償，而本件經估價師鑑定結果復已證明價值減損之事實及減損金額，則本院除依常情認定外，亦同時從專業鑑定角度獲得應予賠償原告系爭房屋所有權受侵害之結論，至於內政部如何定義凶宅，或與不動產委託銷售、仲介契約之規範有關，然此乃消費者保障問題，不能憑此排除本件因侵權行為致系爭房屋所有權受害所生價值減損應予賠償之必要性，被告所辯自非可採。」仍有可以求償的可能。

Ｑ：請問買到的房子同棟隔壁樓下有非自然死亡的話，請問會影響其他樓層嗎？房價是否也會影響到？

Ａ：依據內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函解釋：「👉🏻本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物) 👈🏻…(略，完整函釋請參考Q1問題)」，隔壁大樓並非您產權範圍內，您的部分自然不屬於兇宅。至於會不會影響房價，就得看當地市場機制了。

Ｑ：我不知情買到兇宅，又賣出，被告詐欺，判刑1年10個月，我好冤枉，當時仲介等到過戶當天騙我簽了不動產告知 而且是用影印縮小簽完又不敢給我一份等到官司進行他才提供出來，我該如何上訴主張我的權益告仲介公司惡意詐欺負連帶賠償責任。

Ａ：您的提問已經涉及訴訟攻防核心的問題，無法直接這樣回答，此需檢閱相關資料後才能定奪如何正確保障權益，我建議委任專業律師處理較佳，此部分您可自己找；或🉑️上網搜尋何孟臨律師，評估是否適當進一步處理。

以上資訊由恆勝國際法律事務所 / 何孟臨律師 （北風律師）提供

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