全球資本湧入日本單身租屋市場 鎖定都市人口結構轉變商機

商傳媒｜吳承岳／台北報導

儘管日本全國人口面臨萎縮，全球投資者卻發現日本主要城市的租賃住宅市場蘊藏龐大商機。加拿大資產管理公司博楓（Brookfield）近期便斥資逾 1,000 億日圓，在日本首都圈、大阪都市圈、名古屋市及福岡市購入 50 棟、約 3,700 戶住宅，創下今年日本住宅房地產最大宗交易案，這也是博楓首度進軍日本住宅市場。

過去，日本住宅交易額能超過 1,000 億日圓的案件寥寥可數，其中黑石集團（Blackstone）在 2020 年曾以約 3,000 億日圓收購 220 棟物業。此外，美國私人股權公司孤星基金（Lone Star）也在去年出售旗下擁有逾 16,000 間房源的大型租賃住宅平台 Tokyo β 後，近期再次購入東京市中心的 1,166 戶租賃住宅，顯示其對日本租屋市場的信心不減。

分析指出，全球資本青睞日本租賃住宅的原因，在於主要城市家戶結構的轉變。儘管日本整體人口減少，但東京、大阪都市圈、名古屋市及福岡市等大城市的人口和就業機會持續集中。在東京都區部、大阪都市圈和福岡市，單身家戶已佔總家戶數約一半。博楓此次收購的物業多為屋齡不滿 4 年、交通便捷的單身套房，正是看準城市人口多元化及租賃需求增長的趨勢。

都市租賃住宅供需吃緊的狀況也推升租金。由於建築材料和勞力成本上漲，新建住宅價格日益昂貴，主要城市的房價漲幅已超越所得成長。加上升息環境讓購屋門檻變高，許多人轉而進入租賃市場。然而，都市可開發土地稀缺，建設成本高昂，新供給難以大幅增加，導致租金呈現上漲趨勢。今年 6 月，東京都區部小戶型（30平方公尺以下）的平均月租金為 114,242 日圓，年增 12.4%，已連續 25 個月創新高；福岡市也見到 15.9% 的年增率。去年機構投資者對日本住宅房地產的總投資額更預計達到約 9,800 億日圓的歷史新高，較前一年成長 86%。

對投資者而言，租賃住宅的租約週期較短，能比辦公室等物業更快反映市場租金變化，在通膨和薪資成長的環境下，更有利於將租金上漲轉化為現金流。儘管過往機構資金多集中在東京及其周邊地區，但此次博楓將大阪都市圈、名古屋市和福岡市的物業打包成單一投資組合，顯示其策略已擴大至其他主要城市，以分散區域集中風險，並鎖定這些城市具備的租金成長潛力與相對較高的投資報酬率。

然而，目前租金上漲的趨勢不應盲目樂觀。今年 3 月，首都圈單身住宅的廣告租金年增 21.3% 至 99,690 日圓，但實際有租客詢問的租金卻年減 0.2% 至 80,730 日圓，反映房東預期與租客實際負擔能力之間存在差距。東京都區部既有公寓的平均開價也在今年 6 月出現 26 個月來首次下跌。考量到日本銀行（Bank of Japan）未來可能調整利率，確保租客來源、有效管理空置率與營運成本，將是決定投資成敗的關鍵，而非僅僅依靠租金上漲。例如，孤星基金即是透過對都市資產進行額外資本投入，改善設施與居住環境，以提高租賃競爭力。無論何種投資方式，後續持續提升淨營業收入（NOI），即考量實際空置率、維護及修理費用後的實質收益，才是成功的基石。

對於對日本房地產感興趣的台灣投資者而言，主要城市的單身租賃住宅提供了一個值得關注的投資選項。預算有限的投資者可考慮購入位於車站附近、租賃需求穩定的單獨小型住宅單位；資金充裕者則可考慮購入整棟多戶住宅。無論採取何種方式，都應全面考量地點、維護歷史、未來出售流動性以及實際的淨營業收入，避免僅以表面收益率作為唯一衡量標準。在人口減少的時代，日本房地產的決定性因素將不再是人口減少幅度，而是人們聚集何處、如何生活，以及如何從這些空間創造穩定且可持續的現金流。

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不動產投資需審慎評估個人財務狀況，本文僅供參考，不構成投資建議