危老重建越早簽越吃虧？增建部分可以分回去？一次解答常見四大疑問

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在開發整合的過程中，會碰到許許多多的質疑，這裡列舉了幾個最常見的問題與解答，不論你是地主還是開發者，應該都能獲得啟發。

越早簽約越吃虧？

增建部分是否可以分回去？

看不懂合約，會不會有陷阱？

房子蓋到一半建商跑了怎麼辦？

越早簽約越吃虧？

整合過程中，也會遇到這種不想第一個簽的地主，總會說：「大家簽完以後我再簽」、「你們先跟別人簽，我再簽」、「沒有人簽的話，那我也不簽了」、「我不是釘子戶，也不是不同意改建，我很認同你來開發，但是給其他住戶先簽，快簽完時我一定簽給你。」

如果每個住戶都這樣想，那這個案子絕對做不成，這也是開發人員最辛苦的地方，當然會有這樣的想法也可以理解，畢竟大部分的住戶都不是專業人士，難免怕受騙上當，也可能是覺得拖晚一點再簽，建商就會開出更好的條件，抱持著「早簽的話，建商覺得我好說話，該有的福利、權益都比較少」或是「為什麼隔壁比較晚簽的鄰居條件居然比我好」的心態。

以都更來說，都是採取「權利變換」的方式，簡而言之，就是地主出地，建商（實施者）出錢完成都更後，按更新前的權利價值與提供資金的比例，分配更新後建物及土地之應有部分或權利金，一切公開透明，換言之，更新前你出了多少力，更新後會依比例給你分配回去，大家都一樣，沒有先簽後簽的差別。

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我們公司大部分都會先協議合建，跟地主保障室內一坪換一坪，但如果地主覺得權變的條件更好，也可以選擇權變。這也是大多數建商的作法，初期在整合土地時，都是先跟地主協議合建，因為同意比例問題，後期都會轉為同意比例只要 80%的都更方式。

最後，要解決晚簽約這個問題也不是沒有辦法，有些建商會打出提早簽約就送家具、電器產品等優惠方案，所以晚簽約的人就沒有這些福利，這招也可以套用在整合上，讓猶豫不決的人能快點做出決定。仔細想想，讓建商提早完成整合，早點動工就能早點完工，其實也是在幫地主自己。

增建部分是否可以分回去？

政府給予的坪數是固定的。如果是公寓，一樓和頂樓戶加蓋同樣都要求比照室內坪數，這兩者是不一樣的，一樓的價值基本都比其他樓層高，所以能分到的坪數可能也多一點，這樣一來就會壓縮到其他樓層能分到的坪數，因為整體建築坪數是固定的。如果頂樓戶有增建，也要求分多一點，這樣又擠壓到其他樓層的坪數，一定都會有問題，最好的解決辦法就是補貼，增建部分不能算進坪數，但可請估價單位評估其剩餘價值，建商再發放補貼給該住戶。現在基本都會請三家估價公司，除了都是政府認證的，也能確保結果不會被有心人士影響。另外也有人問到陽台外推的部分，陽台外推也是屬於增建部分，所以也能用估算其殘餘價值來補償屋主。

看不懂合約，會不會有陷阱？

從前面幾個問題就可以看出，真正的問題核心就是因為不清楚、不了解，甚至不信任導致的，建商可以透過說明會，向住戶說明整個流程，雙向互動，清除疑慮，讓住戶產生信賴、了解其中利弊關係，而合約就起到了保障的作用，現在資訊發達，地主也會拿著合約去找代書或律師諮詢，所以如果合約真的有問題，不但沒有人會簽，這起開發案也算完了，建商信用破產也很難在這行站住腳，一家公司若要走得長遠，是不會笨到拿石頭砸自己的腳，正常的公司都想要永續經營下去。

房子蓋到一半建商跑了怎麼辦？

正規的建商都會採不動產開發信託的方式，由公正第三方來監督專款專戶使用，如果不幸建商倒了，銀行會有續建機制來幫助建案完工，不會損及地主及承購戶的權益。

本文作者經歷-林言峰

★台北市建築經營管理協會 理事長 ★盛隆開發建設股份有限公司 總經理 ★盛隆國際工程事業有限公司 總經理 ★台灣盛隆建材股份有限公司 總經理 ★上海盛崇防水材料有限公司 創辦人 延伸閱讀：危老重建獎勵這麼多，建商是不是賺很大？建設公司總經理這麼說 延伸閱讀：什麼是合建？哪種對屋主最有利？專家幫你彙整分析！ 延伸閱讀：家有老屋想重建！帶你搞懂危老重建是什麼？重建要符合哪些條件？又有哪些獎勵？ 延伸閱讀：合約沒有期限、註解用鉛筆寫……看穿6大合建陷阱 避免落入黑心建商圈套 延伸閱讀：別忘了「無奸不成商」！與建商合建如何保障自己的權益呢？

【本內容節錄自編輯精選好書《房產經營學》】

書名：房產經營學

出版社：創見文化

作者：林宏澔、林言峰、柯建利、廖子奇、林明忠、廖棨弘、張清松、陳志德、劉浩然

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