EXPO REAL 2026觀察：全球不動產市場尋求新策略

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

全球不動產業界近期面臨複雜挑戰，市場參與者正積極尋找新的投資與營運策略。在慕尼黑舉行的 EXPO REAL 2026（一項專為不動產、投資與基礎設施產業設立的國際性貿易展覽會）傳遞的訊息顯示，與會者普遍認為「人際連結與信任」是不動產投資的基石，這也呼應了去年展會的共同感受。

目前市場因宏觀逆風、定價差異以及更長的交易時程，導致交易執行難度提高。一位與會人士指出：「這並非一個糟糕的市場，但它確實非常複雜。」普遍認同的解決方案是回歸熟悉、經實證的架構，以及投資者充分理解的資產類別。

基礎設施現在已成為市場關注的焦點，傳達出「萬物互聯」的訊息，象徵各資產類別間的全面性認知。基礎設施與不動產的整合，形成「實體資產」策略，其影響不僅限於受人工智慧（AI）衝擊的資料中心。

各資產類別趨勢分析

住宅市場方面，歐洲與英國部分主要城市供應受限，加上人口結構變化等長期需求驅動力，私人住宅仍具吸引力。然而，住宅投資的提議在歐洲與英國各國之間並不一致，所需的投資規模差異顯著，影響了可行性、融資與報酬。例如，在住宅開發專案中，土地價值約佔總成本的百分之五至百分之十；投資者認為，確保營建成本的穩定性比土地價值更為關鍵，因為高通膨與勞動市場緊縮嚴重衝擊營建成本。一份仰賴供應不足的住宅策略，必須審慎評估土地使用限制、保障性住宅義務、基礎設施貢獻及營建採購風險等法規條件。

零售不動產正重回業界議程，表現出積極的發展軌跡。特別是進入歐洲的新資本，在複雜的市場中尋求清晰與理解，對高品質租戶、位置優越且交通便利的零售倉庫園區等「優質資產」表現出濃厚興趣。

辦公室市場方面，對優質辦公空間的需求持續推升租金成長，投資額也逐步增加。然而，辦公室的買賣報價差距依然巨大，租金成長被高昂的債務成本所抵銷。業界正透過「棕地轉綠地」基金，利用辦公室市場中錯誤定價資產與流動性壓力所帶來的機會。預計今年第四季至明年第一季，將是檢驗辦公室市場真正溫度的關鍵時期。

物流倉儲產業不太可能出現進一步的殖利率壓縮，預計部分較舊資產將面臨估值壓力。此外，隨著工業戶外儲存空間的興起與自動化程度的提升，物流倉儲產業將持續演進。

區域市場與新投資模式

德國仍是主要的機構投資市場，但交易活動具選擇性，對高街零售（high street retail）的市場情緒較為謹慎。不過，在漢堡、慕尼黑、柏林、杜塞爾多夫與科隆等地，高品質辦公室投資機會再度受到青睞。

英國市場深度足夠且透明，但由於租賃、規劃、稅務與法規等方面的差異，與歐洲大陸相比，需要採取不同的承銷模式。義大利則因穩定的政治環境與市場信心改善，再次吸引投資者目光，其中物流、酒店業是最具吸引力的資產類別，資料中心也日益受到關注。雖然義大利的規劃與許可程序不確定性曾對開發專案構成挑戰，但近期監管措施的出台帶來了樂觀前景。

總體而言，投資者現今面對的是一個資產重新定價、開發案量受限、流動性不均，且需求持續存在的市場。新的投資模式強調可靠的收入、營運能力、法規整備程度，以及能源與基礎設施的獲取能力。