新北市永和區 地狹人稠 房市進展得靠都更

與北市僅一橋之隔的新北市永和區，由於人口密度過高加上建設更新遲滯，房市呈現封閉型態、買盤主要仰賴內需；近年房價飆漲，更造成人口外移。大面積更新乃至市容改造，毋寧是本區發展及房市進階的唯一解答…

文／施絢傑

位台北盆地南緣的永和區，屬新店溪沖積平原，地勢從東南往西北緩降；和河對岸的大稻埕、艋舺尾（今景美）及新店一樣，都靠水運發跡，因此開發時間相當早。

本區最早是平埔原住民凱達格蘭族分支，雷朗族的活動範圍，區內至今還有秀朗國小、秀朗路及秀朗橋等。漢人最早進駐本區開墾的紀錄，則在清康熙年間，當時隸屬淡水縣；日治時代初期隸淡水廳，後改隸台北廳枋寮支廳，1909年改制為枋寮區，1920年再改為台北州海山郡中和庄。

軍眷移入　形成衛星聚落

二戰後國民政府遷台，初期沿用舊地方制度，後經多次改制，並於1960年改為台北縣轄區，最早為鎮級。1979年升格為市，2010年底北縣升格新北市後，再改為永和區至今。

永和地名由來，則是晚近之事。國民政府遷台後，將本區劃為疏散區，大批國軍官兵及其眷屬移住此區，人口快速增加，遂形成大台北近郊聚落，並於1958年獨立為單一行政區。

本來官方欲將本區命名為「中興」，但擔心與當時省政府所在南投中興新村混淆，爾後地方耆宿楊仲佐才將本區命名為永和；緣由是早年本區曾發生彰泉械鬥，故新地名有祈求各族群「永久和平」相處，共創地方繁榮之意。

人口密度高　房市屬內需

由以上簡史可知，政府遷台後刻意規劃下，永和從原本農業發展為主，快速轉型為高密度住宅區及商業區。不過永和全區面積僅5.174平方公里，是新北市轄區內最小行政區，因此人口快速移入後，區域很快飽和。儘管近年人口略減，但去（2022）年底永和區總人口仍超過21.2萬人，今年Q1最新人口密度超過3.7萬/平方公里，排第二的蘆洲則還不到2.7萬人/平方公里。

面積小、人口過密，導致可開發空間有限，房市供給自然欲大不易；就算有捷運貫通，也只造成價漲，供給量仍出不來，加上區域質感未見改善，因此一直以來都屬內需格局，外來客源基本上是曇花一現。接著將永和細分為以下五小區，進行更詳細的市場分析。

一、四號公園周邊

永和地狹人稠，但橫跨永、中和的四號公園，卻是新北市少見的市區大型綠地；如同北市大安森林公園一樣，本區周邊也是永和（及中和）的高單價區；單價高、質感佳，一般周邊產品以換屋為大宗。

但或許是價漲太快，因此近年本區新案反而多為中小坪數低總價設定。如2018年底公園旁危老案『綠INN』（中和門牌）即是此類案例，牌價高達100萬/坪，至今還是四號公園周邊乃至整個雙和地區天價。不過單看永和門牌，則可能因為開發飽和，近年周邊推案零星，否則價格漲勢將非常驚人。

二、仁愛公園一帶

位頂溪商圈西側、永平國中北側的仁愛公園，也是新北核心區少見的大型綠地，近新店溪畔（河濱公園），環境質感不輸四號公園；加上捷運萬大線行經本區並設永和站，因此成為近幾年永和重點推案區塊。

本區歷年指標案，多出自在地勝治機構之手，2014年初近頂溪國小的『仁愛101』，牌價開到87萬/坪，為永和歷年次高。不過近年本區話題最健者，應是『勝開大地』。

『勝』案身分非常特殊，為大陳義胞公辦都更案（二期），勝治擔綱實施者；2016年中預售，可售戶超過300戶，當時話題頗健。然因市場景氣，初期平均開價僅63萬/坪；後期多剩下高樓層景觀戶，才逐步調高到7字頭以上。

忠泰建設前進新北首推案（2018年4月）『忠泰和』也位本區，當然訴求品牌，開價來到70萬/坪高檔。不過一山還有一山高，同年Q3「三輝雙子星」，不但規劃純中大坪數單位，量體超過200戶，開價更拉高到80萬/坪。

不過，這也是目前本區價量最高峰；或許推案時機點問題，本區行情一直未能真正站穩7字頭；像勝治機構近年幾個成屋重推案，開價都在60萬/坪以下，忠泰和三輝案的高價則都靠品牌撐起，且三輝案銷售期拉得相當長。

然近幾年情勢又出現變化，光是成本一項，就再墊高房價；之後招商成功的大陳義胞單元三等，中高樓層將很有機會把上述三輝案的區段天價再往上抬。

三、新店溪沿岸（環河東西路）

永和雖小，但東側緊臨新店溪，使得整條環河東西路都具水岸景觀條件；80年代新店溪水岸住宅熱，永和就是主舞台之一；90年代初『銀和水都』、『台北愛河』，都是當時代表案例。甚至基於此條件，本區也是永和各區段中，較有機會吸引外來客者。

不過經當時高速開發，區塊飽和，之後推案已極為有限，近年少數代表案例有2014年中『捷洋天湛』及2018年『久泰逸品』，可能因為單價偏高，因此都是完工後才開始銷售。像捷洋案牌價即高達85萬/坪。但之後景氣一度走弱，捷洋案也大幅降價，低樓層戶數甚至出現低於50萬/坪的廣告價。

久泰案建照2015年即取得，但三年後才以近完工姿態進場，開價73萬/坪雖非區段新高，但仍是同期永和高單，賣點同樣是水岸景觀及近台北市。

這幾年新店溪左岸房市算是有些巧婦難為無米之炊，不過這個窘境或將出現新變化。目前還在擘畫階段，行政區橫跨中永和的秀朗橋北側重劃（區段徵收），雖面積僅4.26公頃且延宕多時，但在水利署2020年終於解除本區管制後，後續進度轉明朗，未來可望釋出有水岸條件的建地，重新活絡本區房市。

四、舊市區（秀朗國小至區公所一帶）

前段提到，本區早期為平埔族活動範圍，現在當地仍有不少稱『秀朗』的地名或路名；包含秀朗路、秀朗國小一直到永和區公所一帶，是全永和發展最早、商業機能最繁盛區段。

可能是近年在地建商積極整合舊屋改建，本區意外成為永和近年推案相對較多區段，2014年秀朗路二段『廣宇晴朗』及『漢皇德居』都是代表案例，當時開價都衝到6字頭；廣宇案量體146戶，更是近年永和少見大型個案。

2016年後房價短暫修正，本區或因內需足夠，加上捷運（中和線）車站價格更高，因此修正幅度稍小，實際成交未曾下滑到5字頭或更低。不過上述兩案也都歷經數度成屋重售，牌價也下修，暗示本地客的價格認知和賣方仍有差距。

五、中和支線沿線

大台北捷運路網之橘線，實分為新莊線及中和線兩段，施工和通車時間都不同。從古亭至南勢角的中和線，早在1998年底就通車，這使得該線行經的雙和地區，成為新北市境內最早出現捷運房市行情的區段之一。

在永和境內，本線設頂溪及永安市場兩站，可想而知，這兩座車站周邊，推案一度相當集中。不過可能永安市場周邊腹地太小，因此近年推案集中頂溪站周邊。網溪國小附近『吉美一品花園』則標榜區域豪宅，量體超過200戶，開價88萬/坪，至今仍是永和最高單價。

不過近年推案價格，未再突破吉美案的最高紀錄，估計同樣和區域質感原地踏步有關。如2019年簡易都更案『昇陽國詠』，全案分兩區，最高開價也「僅」75萬/坪；同年底『仁愛101』重售餘屋，價格更從預售87萬/坪降到74萬/坪。

同年度指標大案、量體超過400戶的『漢皇盛世』也在本區，但可能位兩捷運站之間，開價「只有」70萬/坪出頭。整體來說，除非有品牌或距捷運站不遠，否則行情很難穩站7字頭，在地客能接受的還是相對低單價。如2017年底先建後售的「福砌」，表價57萬/坪便屬同期相對低檔，因此銷售反應相對佳。

發展飽和　高價致人口外流

被稱做彈丸之地的新北市永和區，早年因人為因素（疏散政策），加上近北市，成為大台北重點衛星市鎮。但也因如此，本區居住密度偏高，街廓狹小紊亂，且住商混雜嚴重，於是全區房市一直屬內需格局，供給量也始終不大。

後來北市價漲，比價效應讓本區快速飆高；從2001年初期還在1或2字頭，十年內已翻漲超過一倍。後來資金行情再掀一波飆漲，最高峰時市區推案開價已動輒8字頭以上。

後來官方陸續祭出政策調控，加上資金退潮，本區房市一度量縮價降。不過或許業者認為供給有限，故讓價幅度相對稍小。只是，永和房市主要仰賴區域客，而區域客價格認知又幾乎鐵板一塊；這或許可以解釋，為何近年整個永和供給不多，然多數推案銷售期仍不短。

更重要的是，房價起落之間，本區市容窳陋的習題，仍未獲解答。於是，近年本區人口出現下降走勢，合理判斷，應該就是區域質感和房價漲勢不成正比，進而讓愈來愈多永和人選擇外移。

區域再造　端看都更效益

是故，永和要突破現有瓶頸，增加房市供給，減緩人口減少（流失），唯一解答還是都市更新；而且需要大規模的社區再造，而非僅點狀式的老屋重改建。說到這裡，就一定要提「大陳義胞都更案」。

共分成七區的大陳義胞案，雖名為公辦，但實則和一般BOT案差異不大，該案二期，也就是『勝開大地』，得標建商不但要掛實施者，原住戶整合也得由建商負責；這使得原本有意參與的業者望之卻步，勝治甚至坦言是為貢獻地方才勉力接下該案。本案後續期數，更是直到近一、兩年才又有具體進度，但研判還是和精華區一地難求有關，非官方單位作有任何改變。

無論如何，目前全案終於得以順利推展；基地面積近4千坪的單元三，去年由皇翔建設另立之創投公司得標，預計興建三棟33層高樓及1棟公有市場，總戶數超過1100戶，預計2028年完工。另一在地建商漢皇機構則在前（2021）年底標下單元六、七，其中單元六進度稍快，據稱已整合過半，預計今年中送件。單元一、四，也將今年稍後再次招商。

大陳義胞案對永和區域再造，的確具重大意義，但永和能否就此改頭換面，仍待觀察。平心而論，以目前永和區域質感短期內仍難提升之際，房價高漲導致人口外流趨勢，恐怕還會持續一段時間；供給量欲大不易、區域質感原地踏步，加上人口流失，對房市端來說，當然都非好消息。

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