青衣細價屋苑｜租金回報有4厘⁉️｜入場叫租13500元 全屋苑得返一個三房租盤！｜近期三房呎價貼近公屋價 背後有原因？｜歷史看樓盤

青衣細價屋苑｜租金回報有4厘⁉️｜入場叫租13500元 全屋苑得返一個三房租盤！｜近期三房呎價貼近公屋價 背後有原因？｜歷史看樓盤
【易發睇樓團🏠樓盤任您睇】1970年代中期，政府開始發展青衣島。由新地發展的美景花園，就是繼兩條公共屋邨長青邨及長康邨開始入伙後，區內首個落成的私人屋苑。在1982年及1984年分兩期入伙，樓齡41年及43年。雖然當年青衣交通仍未很方便，但畢竟是政府重點開發的新區，加上背山面海，前臨藍巴勒海峽，所以在1980年開售第一期時，已吸引不少人認購。不過隨著青衣發展，現在美景花園看到海景的單位已經大幅減少。屋苑由8座組成，呈以「U」形排列，合共提供1912伙，實用面積由328至564平方呎的兩房及三房單位。當中兩房佔了總伙數約75%，最大至478平方呎。
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第一參觀的租盤為屋苑面積最小的兩房戶型，來自9座高層，實用面積328平方呎。業主現時叫租13500元，拆合呎租約41元。這個客飯廳呈以一個「五門歸心」的格局，由於這裡有兩間睡房，所以旁邊的牆身會相對小些。若不介意，可以擺放電視，中間擺放沙發，後面則放飯桌及玄關櫃；但這裡的設計是將電視掣位，安裝在大門一邊的牆身。換言之，它的擺位是倒轉。租客一是用較小的電視櫃，再在大門旁邊擺放一個半身櫃放鞋履及鑰匙等；又或者利用廚房及浴室中間的一面細牆來擺放鞋櫃。近睡房的一邊會一扇細窗，由於它是斜開設計，所以看不到隔壁單位，又向著山坡景，私隱度挺高。兩間睡房則由客廳的西北面，扭向西南面，望內園其他座數。業主在2002年以約93.8萬元購入單位，扣除7月1日起生效的管理費1233元後，有超過15厘回報率。
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多年前購入，自然有較高的租金回報。若是近期購入屋苑兩房放租，回報率又是多少？縱觀屋苑今年至今的兩房成交，普遍都在400萬元以下，受惠於100元印花稅。以近一年造價最高的「細兩房」，即實用面積329平方呎的9座高層G室作例子推算。它在4月底時以375萬元易手，呎價約11398元。假設新業主同樣以月租13500元放租，在扣除管理費後，有約3.9厘的租金回率，高於同類型單位約3.7厘的大市水平。事實上，這個單位外望海景，又有裝修。加上整個美景花園租盤不多，若是兩房一隻手已能數完；而這款「細兩房」，現時更加只有參觀租盤一個，都有機會進一步推高租金水平。
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第二個參觀的單位，為全屋苑唯一的三房租盤。來自10座高層，實用面積564平方呎，是屋苑最大的單位。業主現時叫租17000元，拆合呎租約30元。客飯廳呈曲尺形，一進門有足夠空間做一個玄關區，裡面還有儲物房。空間夠大，客飯廳布局很分明。惟因廚房門正對飯廳，飯桌要稍為移開，才不會阻礙出入。樓底也挺高，客廳用了一盞吊燈，也不會覺得很壓迫。單位向西北，正望明翹匯。雖然有些綠色的山坡景緻，但有種包圍著的感覺，而且採光也稍遜。這裡的窗同樣斜開，惟因單位大些，所以窗也多些，變相出現了一個近似「M」形的窗台。相對沒有這麼實用，但也能擺放東西。業主在2003年以約99.8萬元購入單位，扣除新管理費1671元後，有超過18厘回報率。
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相比於細價單位的兩房，屋苑的三房成交並不活躍。今年暫時只有6月初的1宗成交，來自10座低層D室，實用面積564平方呎，有少量海景，成交價450萬元，呎價為7979元。假設月租依舊17000元，扣除管理費後，推算也有約4厘的租金回報，高於同類型單位約3.2厘的大市水平。不過代理指，這個成交單位的業主早前已移民。加上在早年以較低價錢購入，物業內櫳又較為殘舊，業主才願意減價沽貨。換言之，若樓價維持在500多萬元的水平，而租金未有同步增長，回報率將會降至4厘以下。
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