如何審閱 預售屋定型化契約條款？(九)

─共有部分點交不易，最好能輔以「驗屋報告書」

─遠雄建設結構體保固25年，防水、地壁磚保固5年

雖然內政部早已公布堪稱完備的預售屋買賣契約書範本與應記載及不得記載事項，惟在交屋時對於共有部分之點交仍存在不少認知落差，請教莊教授，對於共有部分之點交應注意哪些重要事項？

通常大社區組織管理委員會或推選管理負責人都得大費周章，更何況管委會成員大都不具專業知識，更遑論會同現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，辦理移交手續。因此，點交時最好能輔以驗屋報告書較為妥適。

首先，本文謹擇要先就買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之共有部分點交重點加以彙整，分別就區分所有、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分等相關重要事項節錄整理，並提供點交建議，以供參考。

壹、預售屋買賣定型化契約對於共有部分點交之規定：

一、賣方應擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費。

二、賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內，應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，移交之。上開檢測責任由賣方負責，檢測方式，由賣方及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。

貳、一般常見建商對於大公、小公之列示與約定：

1.大公(全棟住戶分攤)：各層進排風管道間、排煙室、一層及屋突層樓梯間、一層及屋突層電梯間、一層及屋突層安全梯、一層及屋突層梯廳、管委會使用空間、車道、台電配電場所、發電機房、各棟電錶、受電箱、電信機房、蓄水池、雨水貯留池、資源回收區、消防泵室、機車位、水箱、電梯機房及全體住戶共同使用項目等。

2.小公(二樓以上至頂樓住戶分攤)：二樓以上至頂樓之梯廳、電梯間、樓梯間。

3.共有部分使用約定：

一樓空地(包括公共設施、中庭及其他約定地區)及屋頂(包括公共設施)及各層樓之露台均由乙方訂定分管協議、規約或約定使用範圍，區分所有權人均應遵守約定。

4.大樓外觀、造型、陽台，公共設備、法定空地及庭園造景等均屬區分所有權人共有，不得任意改變或破壞。

5.買方同意公共設施全權委由大廈管理委員會負責點收。

參、點交應注意事項：

1.應先了解相關用辭定義：

依公寓大廈管理條例第三條用辭定義如下：

(1)區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

(2)專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

(3)共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

(4)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

(5)約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

2.管理維護費用負擔：通常大社區組織管理委員會或推選管理負責人都得大費周章，而建商大都想要在法令規定期限將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備移交給管委會，一則卸除管理維護責任，再則節省龐大的管理維護費用。

3.大公與小公項目繁多：

由於大公與小公項目繁多，一般建案都會詳細臚列，俾免交屋橫生枝節，因此，對於共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之點交，尤其是大社區之點交更應嚴格檢視。

4.管委會不具專業知識，應輔以驗屋報告書較為妥適

通常管委會成員大都不具專業知識，更遑論會同現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，辦理移交手續；其間最大問題除共用部分與約定共用部分界線區劃之外，對於相關設施之圖說往往也只是一知半解，因此，點交時最好能輔以驗屋報告書較為妥適。

5.保固期限愈來愈受重視：

─遠雄建設結構體保固25年，防水、地壁磚保固5年

─保固期愈長，居家安全愈有保障

歷年購屋糾紛以漏水居首位，因此，一般購屋者愈來愈重視保固期限，至於管委會成員對於水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，大都不夠了解，不知如何移交，因此，最好能附加驗屋報告書，或選購信譽良好公司建案，而更重要的是，簽約時就要注意建案是否採用優良品牌，另外，近年亦有大型建商將保固期間延長至25年，頗值得購屋參考。

按遠雄建設於2016年11月10日推出「幸福1+1」三大保固延長計劃，除保留政府法令規範之外，額外再增加一份保固書，亦即結構體保固25年(內政部預售屋買賣契約書範本為15年)、防水保固五年與地壁磚保固五年(內政部預售屋買賣契約書範本固定建材及設備部分為一年)，係國內首創結構體保固25年的大型建商，頗獲購屋者好評。

6.交屋後之維護管理：

由於交屋後管委會對於共有部分例如一樓空地、屋頂(詳請參閱照片)與各層樓之露台均應再訂定分管協議、規約或約定使用範圍；其次，對於社區大樓外觀、造型、陽台，公共設備、法定空地及庭園造景等屬於區分所有權人共有部分，住戶不得任意改變或破壞，因此，交屋後管委會的組織就顯得格外重要。

由以上之分析可知，交屋後管理維護之良窳，將會直接影響居家品質與房屋價值，因此，購屋之前應將品牌信用良好公司建案列為首選才是根本之道！