丹佛摩天大樓標售案驚傳流標！1.32 億美金出價「慘遭沒收」？私募巨頭退場引發商辦估值海嘯

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

全球商用不動產市場（Commercial Real Estate, CRE）寒冬未退，即便是具指標意義的摩天大樓也難逃折價與流標命運。近日，美國科羅拉多州丹佛市中心一宗備受矚目的摩天大樓競購案宣告破局。據知情人士透露，一家知名私募股權公司原擬以 1.32 億美元（約新台幣 42.9 億元）標下該地標建築，最終卻因融資條件與市場估值落差，導致競購案無果而終，為低迷的全球商辦市況再投下一枚震撼彈。

「大到不能倒」神話幻滅？丹佛地標陷流標泥淖

這座位於丹佛市中心核心商業區的商辦大樓，過去曾是金融機構與法律事務所的首選進駐地，在房市高峰期身價不凡。然而，後疫情時代遠距辦公（WFH）成為常態，加上 美國聯準會 長期維持高利率政策，導致商辦稼動率（Occupancy Rate）持續承壓。

本次競購案原被市場視為丹佛房市「觸底反彈」的關鍵觀察指標，甚至傳出買方試圖以「低價撈底」策略切入商用不動產。然而，在歷經數月的盡職調查（Due Diligence）後，買方選擇撤回，顯示現金流、租金結構與融資可得性，仍無法支撐該估值水準。

私募巨頭「撤哨」背後：高利率 × 高空置率雙重夾擊

儘管該私募股權公司對外僅表示「雙方未能就合約條款達成共識」，但市場普遍解讀為對商辦後市投下的「不信任票」。房地產諮詢機構數據顯示，丹佛市中心商辦空置率已攀升至歷史高檔，部分甲級辦公大樓甚至出現租金「腰斬」的修正幅度。

相較於矽谷或紐約等一線城市，丹佛更像是二線城市商辦風險的縮影：在高利息成本環境下，槓桿模型失效，私募基金資金成本大幅上升，若短期內難以實現資產增值或穩定配息，「停損退場」反而成為理性選項。

平衡觀點：危機即轉機？

市場對此次流標案呈現兩極解讀：

保守派觀點：

地標型建物若都難以成交，恐引發連鎖效應，壓低周邊中小型商辦估值，並衝擊地方政府房地產稅基。

樂觀派觀點：

此為市場「健康校正」的必要過程，反而為資產轉型創造空間，例如辦公室改建為高端住宅（Office-to-Residential）、生技實驗室或混合用途空間。

台灣房地產與金融專家亦提醒，跨國法人投資海外不動產，除市場風險外，仍須留意法規與稅務結構。依據台灣相關監理規範，法人海外投資必須落實風險控管與資訊揭露，避免海外資產失利反向衝擊國內財務體系。

全球商辦估值重整中　投資人屏息以待

這場 1.32 億美元競購案的破局，凸顯「暴力升息」後遺症正逐步浮現。市場焦點將持續鎖定聯準會後續利率政策走向；若高利率環境延續，類似的流標與估值下修案例恐將接連上演。丹佛摩天大樓的冷清現況，無疑為全球商用不動產投資人敲響警鐘——在資金紅利退潮的年代，地點不再是唯一保證，穩定現金流與租約韌性，才是真正的護城河。