南韓房市大崩壞全租房「金字塔神話」慘變地獄！首爾月租暴漲、萬人淪「房奴」 專家警示：泡沫破裂恐引爆金融連鎖效應

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

曾被視為南韓庶民翻身、甚至實現「買房夢」的重要跳板，南韓獨有的全租房（Jeonse）制度，在 2026 年初正式陷入結構性崩潰。在高利率環境未退、大規模詐欺案連環爆、加上新屋供給驟減的多重衝擊下，首爾 房市正經歷前所未有的制度性劇變。

大量租客因擔心押金血本無歸，恐慌性逃離全租市場，轉向月租（Wolse），導致首爾租金水位急升，年輕族群陷入「租不起、也買不起」的雙重困境。曾被奉為神話的南韓房地產模式，正快速逼近破裂臨界點。

「租不如買」神話破滅 全租制度走向「金融化陷阱」

全租制度原設計為：租客一次性支付房價約 60%～80% 的高額押金，租期內免付月租，期滿後全額返還。然而，這套制度高度依賴「房價永續上漲」與「低利率循環」，本質上形成一種以新租金填舊缺口的金字塔結構。

根據房產研究機構 Homedubu 與首爾地方法院統計，2025～2026 年間，全租詐欺報案量創下新高，受害者多為剛出社會、仰賴全租貸款的 MZ 世代。當房價停滯、利率攀升，房東無法再「以新還舊」，房屋遭法院拍賣，租客押金瞬間蒸發，畢生積蓄一夕歸零。

全租崩潰 → 月租爆炸首爾正式踏入「租屋地獄」

全租市場信賴崩潰，直接引爆月租需求。數據顯示，2026 年初首爾全租房源掛牌量年減 30%，迫使租屋族全面轉向月租市場，造成供需嚴重失衡。

目前首爾平均月租支出已占中產家庭月所得 25%，核心地段如江南、麻浦，部分小套房租金一年內翻倍。專家形容，首爾正在快速「倫敦化、紐約化」，居住成本天花板被徹底掀開，對低薪青年與新婚族群造成致命擠壓。

「供應懸崖」降臨 租金與房價恐同步上行

更嚴峻的是 2026 年爆發的供應懸崖。由於前幾年建築執照大幅縮減、營造成本飆升，新屋開工量持續低迷，今年首爾新屋入住量年減近 48%，僅約 1.6 萬戶。

在買房門檻高築、貸款受限的情況下，剛性需求被迫留在租屋市場，卻又遭遇供給急凍，形成罕見的「租售雙漲」結構。多位受訪學者警告，這正是全租制度崩潰後最具破壞力的連鎖效應。

金融體系的隱形炸彈 押金其實是「未入帳負債」

金融圈指出，全租押金本質上是未列帳的隱性負債。南韓房東普遍以押金進行「缺口投資（Gap Investment）」，一旦房價下跌超過 20%，將出現大量無法返還押金的「僵屍房東」。

估計南韓全租押金相關風險規模高達數千億美元，一旦全面引爆，壓力將傳導至銀行、保險與影子金融體系。儘管政府已推出緊急融資與擔保方案，但市場普遍認為，面對系統性風險，僅屬「止血貼」。

各方觀點拉鋸 市場正常化，還是制度潰敗？

學界意見分歧。部分經濟學者認為，這是必要的市場出清，全租制度長期扭曲房價、放大槓桿，走向月租制有助房市回歸居住本質。

但民間團體與受害者組織強烈反駁，指出《住宅租賃保護法》漏洞與政府監管失靈，才讓詐騙集團有機可乘。近期支援預算遭刪，更加劇社會對政策失能的不滿，居住危機已升級為政治風險。

台灣借鏡 當居住權被金融化的警訊

雖然台灣並無全租制度，但首爾的崩壞經驗，對高房價、高租金的台灣是一記警鐘。專家提醒，當居住權被過度金融化、風險集中轉嫁給租客，最終承擔代價的，永遠是年輕世代。

如何在升息、稅制調整與供給不足的多重壓力下，避免重演「租金暴漲、世代被榨乾」的劇本，已成為東亞社會共同面臨的生存考驗。