應對高房價挑戰 全球大城祭出多元政策解方

商傳媒｜吳承岳／台北報導

面對全球主要城市居高不下的居住成本問題，各地政府正積極推動不同的政策實驗，期望能為市民提供更宜居的環境。其中，日本東京選擇透過誘因鼓勵民間供應，美國紐約則採取租金凍結措施，而美國加州則考慮對超高資產人士課徵富裕稅。

東京為了刺激民間力量投入可負擔住宅的建設，推出了一項土地利用獎勵措施。若私人開發商能提供租金較市價便宜約兩成的住宅單位，政府便會大幅放寬其專案的容積率（FAR，即建築物總樓地板面積與基地面積之比），從原先約 600% 的上限提高至最高 1350%。這項政策也適用於將現有建物翻新改造為低價租賃住宅的案例。儘管有此措施，東京 23 區的分層住宅租金在今年五月仍較去年同期上漲約 8%，顯示居住成本壓力依然存在。

另一方面，美國紐約市租金指導委員會已於今年決定，針對約 100 萬戶受租金管制保障的住宅單位實施租金凍結。此舉旨在保護弱勢租戶，然而，部分房東團體擔憂這將導致其租金收入減少，進而可能轉嫁到自由市場的租賃物件上，或是讓財務體質較弱的房產面臨不良資產風險。

至於美國加州，則選擇透過全民公投，提案對淨資產千億美元（約新台幣 3.2 兆元）以上的居民課徵 5% 的富裕稅。加州政府預計，此政策若能實施，未來五年內可望創造約千億美元的稅收，並將這些資金用於醫療與社會福利支出。儘管民主黨高層對此持反對意見，但一般民主黨支持者間卻展現出高度的贊同。

市場觀察家指出，房地產市場的運作並非單純受政策意圖驅動，資本的流動始終遵循可預測性與獲利原則，而開發案的推動也仰賴足夠的商業可行性。文章分析，若僅片面控制價格而忽略供給不足的問題，可能導致新投資卻步；而過度的稅收則可能促使資本外移。政府的角色在於設計能讓市場有效運作的制度，未來全球房地產市場的競爭力，將取決於各城市能否有效吸引資本與供給。