美國房市陷「淨值悖論」 屋主擁巨額財富難升級

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

根據《Norada Real Estate Investments》報導，美國房地產市場在2026年面臨一種「淨值悖論」：雖然屋主們累積了創紀錄的房屋淨值（指房產現值減去貸款餘額的金額），但大多數人卻難以負擔升級住房的成本。截至今年第二季，美國房貸持有人擁有的房屋淨值總額達到18兆美元的歷史新高。其中，約有4750萬名借款人持有約11.7兆美元的「可提領淨值」（指在仍保留至少20%房屋淨值的前提下，可透過貸款或再融資形式變現的金額），平均每位屋主約有21.2萬美元的這類淨值。

然而，這筆看似龐大的財富，卻未轉化為提升購屋能力，主要原因在於高昂的置換房貸支付。例如，若屋主希望從價值55萬美元的房屋升級至70萬美元的房屋，其新房貸利率可能接近6.97%。這導致新房的本金與利息支付（每月攤還的貸款金額扣除稅金和保險）將大幅增加。不僅如此，更高的房產稅、保險費用，以及過戶費用（指買賣房屋時產生的各種手續費）和潛在的資本利得稅規劃，都進一步推高了搬遷的總體成本。截至今年9月初，美國房屋的典型每月支付金額已達2,641美元，創下14個月以來的新高。

儘管整體房屋淨值創新高，市場仍有約81.3萬名屋主面臨「負資產」（指房屋價值低於未償還貸款金額）困境，較去年同期增加約44%。這通常發生在房市疲軟、房價持平或下跌的地區，尤其影響近期購屋者。由於財務考量，許多屋主選擇保留現有住房並進行翻修，可能透過房屋淨值貸款（HELOCs）或套現再融資（cash-out refinances）來利用其資產。也有部分屋主會將現有房屋出租，並另尋租賃的新居。若想在同一高成本都會區升級住房，則需面對高利率、高稅金及保險費所帶來的巨大支付缺口。有策略的買家則可能透過談判，爭取在購屋時獲得賣方補貼，以買斷新的房貸利率，約可節省7%的過戶費用。

當屋主因負擔不起升級成本而繼續留在原住處時，初階與中價位房源的庫存量便會持續不足，進而影響首次購屋族。預計房市淨值將持續攀升，直到支付缺口縮小，這些屋主才可能考慮將房屋釋出。目前，淨值仍是屋主資產負債表的優勢，但能否負擔得起新的每月支付，才是決定屋主能否順利升級住房的關鍵限制。舉例而言，即使一位在2020年以3%利率購置40萬美元房產的屋主，其房屋現值已達60萬美元，足以支付75萬美元新房的25%頭期款，但新房貸在約6.97%利率下，加上更高的稅金和保險，仍會導致每月支付額遠高於原先水平，這正是阻止他們出售舊屋、購買新屋的主要原因。