南桃平價區　房市交易穩坐前段班

先是工業區藍領需求穩定，接著又有五楊高架修築，使楊梅房市供給數度暴增。
可由於未吸引足夠外援，且都計區發展漸飽和，之後幾年區域賣壓沉重、行情下修。
隨建設及交通利多再現，近年供給再度增加，富岡也躍為新興推案熱區。

文／陳曼羚

位於桃園市西南方的楊梅區，面積約89平方公里，是全市第3大行政區，東與平鎮區、龍潭區連接，北與中壢區、新屋區銜接，西與新竹縣湖口鄉交界，南與新竹縣新埔鎮接壤。

地貌多元 開發面積限縮

楊梅舊稱「楊梅壢」，早期是平埔族霄裡社的狩獵區，清康熙年間中國廣東移民進入楊梅富岡地區開發，乾隆年間開始大規模進駐屯墾，先民因見滿山遍布楊梅樹，風景宜人，便以「楊梅」形容此地，而「壢」在客家語是指四周為較高的丘陵小山，中間有傾斜溪谷的盆地。當時楊梅一度成為漢民族聚居地，之後泉、漳籍居民遷移他處，留居此地多是廣東籍客家人，自此客家人成為楊梅人口組成大宗，所說語言為四縣客語，主要人口居住於楊梅、埔心、富岡及高山頂等4個區域。

本區地形輪廓略呈長方形，區內地理樣貌多元，南北兩側是海拔200公尺以上台地，中間則為南北走向的狹長盆地；境內約8成面積屬社子溪流域範圍，早期因農作灌溉所需，多人工湖泊、埤塘，至今區內仍有不少地名，含有和湖、溪或坡等與水文相關的詞。本區因氣候濕潤及土壤環境適合茶樹生長，長期以茶為大宗作物，曾為北台灣重要的茶產地。

藍領剛需 創造大量供給

1969年，時任行政院副院長的前總統蔣經國，為協助青年創業、解決設廠用地取得困難的問題，指示在桃園設立工業區。1972年中，楊梅幼獅工業區開發完成，此後楊梅從茶葉及農業小鎮轉型為北台灣工業重鎮之一，目前境內有幼獅、楊梅、民富工業區以及秀才科技園區。

由於工業區帶來大量就業人口，業者看好當地眾多藍領階級的自住需求，加上大環境景氣好轉，因此腹地有限的楊梅，數度出現大量供給。1999至2000年間，楊梅就湧現百億以上案量，且以預售案居多，約2004至2005年間，房市整體景氣復甦，楊梅供給再度大增。2005及2006年以成屋案為推案主力，連2年總案量破百億元。2008年之前，楊梅房市供給量不小，該年度成屋案量甚至創當時最高。

五楊高架動工 房市翻身

交通方面，本區目前有國道1號與五楊高架快速道路，擁楊梅、幼獅及校前交流道，又有楊梅、埔心、富岡及新富等4座火車站，交通便利。

過去楊梅主要聯外動線僅中山高，屬於較封閉的內需市場，難以吸引外地客。不過2010年楊梅人口突破15萬，升格為市，區域房市一度掀起升格熱潮；同年稍晚動工的五楊高架，是楊梅房市獲得更多外援的重要關鍵。2013年五楊高架通車，該年本區預售案再度增加，不僅房價上揚，且因房價屬低基期，在雙北及北桃園房價排擠效應下，帶動一波首購族移入潮。

值得注意的是，為紓解楊梅至新竹路段的塞車問題，五楊高架預計將延伸至頭份，最快2027年南下全線通車、2030年北上全線通車，屆時可望再為本區房市增添話題。

房價倍增 交易熱絡

因產業開發及交通便捷，楊梅近年房市交易熱絡，帶動房價大漲。根據桃園地政局最新不動產市場交易分析，截至2022年12月，近一年楊梅區不動產交易筆棟數佔全市9.8％，僅次於中壢區及桃園區。統計桃園不動產交易e指通系統發現，2023年3月楊梅屋齡5年以下的新大樓交易每坪均價20.45萬元，相較2019年3月每坪均價14.19萬元，短短5年間大漲44％。儘管房價幾乎倍增，楊梅仍是桃園重點行政區房價相對親民的區域，據桃園地政局統計，楊梅近一年住宅成交每坪均價15.3萬元，遠低於桃園區的均價25.5萬元及龜山區26.7萬元，也低於鄰近的平鎮19.4萬元。

近年本區房市表現暢旺，加上看好產業發展潛力，業者推案積極，根據本刊統計，2022年楊梅有超過1,900戶的量體進場銷售，其中推案王寶佳機構就佔一半，推出『合康飛揚』、『和耀新加州』、『寶欣上漾』、『月沐青』、『鴻灃‧越』、『弘峻公園賦』等案。房價方面，除楊梅及埔心地區開價已攀升至3字頭，連相對低價的富岡地區都計內，已見不到1字頭蹤影。

以下以楊梅及埔心火車站為核心，將楊梅分成市區及埔心2大主要區塊，再加上都市計畫以外區域與近年躍上舞台的富岡地區，共4大區塊進行更詳細的分析介紹。

一、楊梅市區

楊梅市區又可分前站、後站及校前地區3次區觀察。過往市區交易熱點集中在全楊梅最早發展的楊梅火車站前站周邊，即楊梅火車站南側到中山高（楊梅交流道）一帶，其中又以站前大成路帶狀商業區最熱鬧。由於開發早、素地不多，近年推案多位在站前以東，即中山北路一段、楊新北路、金山街及新農街的楊明國中、小一帶新興區，推案以大樓產品為主力。

本區塊以寶佳機構推案居多，並率先在2013年初預售推出『X計畫－明日城』，開價18萬元／坪在當時不算低，然而相較南桃園其他區域仍屬相對低價，因此反應不差，2018年起寶佳又陸續推出『鴻築新米蘭』、『喆園』、『鴻築里昂』、『合康飛揚』及『鴻灃‧越』，開價逐年攀高，其中2022年公開的『合』案開價一舉拉上3字頭，君邑建設於同年較晚推出的『君邑莫內』開價34萬元／坪，更創區域新高。

至於後站，自然是和前站相對，即楊梅火車站北側區塊，以新梅一街至十街、梅高路、金德路為主，推案仍多為透天產品。本區推案稍少，有些甚至已在都市計畫範圍外，一般行情略低於前站，不過近期也有變化，2022年7月進場的透天案『金德八品』開出33萬元／坪的區域天價，總價門檻直逼3千萬元。

因五楊高架校前交流道於2017年底完工，使校前路及環南路成為新興推案熱區，推案多規劃符合區域客喜好的透天產品，但仍有少數電梯公寓產品，2022年豐億開發推出的『布拉格-築巢園地』即為一例，其開價高達30.5萬元／坪，挑戰區域客接受度。

二、埔心地區

本區為楊梅東側區塊，和站前市區以中山高楊梅交流道為分隔，與平鎮、龍潭、中壢等區相鄰，區內除有台鐵埔心車站，並有國道1號幼獅及楊梅交流道，且鄰近66快速道路，知名的埔心牧場及幼獅工業區則都在台鐵軌道以北。近年由於本區地理位置佳，又具交通機能，除工業區龐大的就業人口外，鄰近的龍潭科學園區有台積電等大企業設廠，剛性居住需求強勁，也吸引不少龍潭及竹科客來此購屋。

區內以愛買商圈最繁華，範圍包括東至四維路、西臨楊梅交流道、南接瑞溪路一段及二段、北側為縱貫鐵路，中山北路、瑞溪路串聯全區，交通路網密集，大型賣場、連鎖超商、餐廳及中小學等聚集於此，生活機能成熟，近年推案則多集中於梅獅路二段及新農街二段一帶。

前述2005年楊梅爆出的大量成屋推案，大半出自本區，且不乏大型指標案，然而因供給大於需求，導致不少建案成屋後更名續售、價格下修，如2005年底預售，由城寶開發與原地主廣豐紡織共同掛名投資興建的『蘋果村』，基地達2萬坪，共640戶，一般透天為主力，臨路戶採住商混合；位四維路、成功大道口的『曙光計畫』，基地近4千坪，規劃大樓及透天產品，戶數都在200戶上下；2004年的『台北可樂』規劃大樓及透天產品，均出現銷售期拖長或數度換手銷售、更名降價的現象。

後來本區也上演五楊高架行情，大樓產品跟著增加。不過五楊通車後利多效益並不明顯，本區大樓案仍須仰賴相對低價，才能吸引來自桃園其他地區的客源。然而，也還是有建案逆勢操作，例如宜誠機構2015年Q2預售的『宜誠華府DC』，開價26萬元／坪，即創當時埔心大樓新高，2016年初續推系列案二期，規劃坪數略小，開價又拉高到27萬元／坪。

2018年起本區推案如『協和星視界』、『皇普鉑苑』、『振翔富琚』或位置稍偏的『和發閱森活』等，開價都回歸基本的1字頭。但2021年底『宜誠朗朗』、『阿麗拉』、『和耀新加州』等都將開價再度拉到25萬元／坪以上，寶佳『寶欣上漾』更開到31萬元／坪，1字頭建案已在本區絕跡。至於透天案如『香柏墅』、『牛津Villia No.1』、『牛津Villia No.2』等，總價也已拉高到1千5百萬元以上。

三、都計外地區

除了台鐵縱貫線楊梅兩大車站周邊，也就是市區及埔心外，中山高南側山坡地一帶，呈現的則是另一種市場生態。

本區實無生活機能，無法訴求一般剛性消費者或區域客，加上區內有高爾夫球場等休閒設施，因此往年代表案如『揚昇山莊』或『東森戀戀溫泉』，都走高檔路線，訴求多金區外客。2004年前楊梅房市預售案量激增，以上兩大案貢獻良多。

本區也出現過平價案『福人LIFE』。2009年8月初推時，最低總價還不到400萬元，折合單價僅6.8萬元，因市場反應不佳，由在地建商康荷集團盤下，2012年4月更名為『康荷市』新推，開價大漲近一倍到總價669萬元起，五楊高架通車前夕，本案再更名為『五楊市』，開價又調高到800萬元以上；約2個月後，本案更換代銷並再更名為『微笑山丘』，後再改為『微笑iPark』，廣告價雖低於700萬元，但和『福人LIFE』時期相比仍貴了近一倍。

楊梅市區後站往北及東延伸，同屬都計外，也出現過大型建案如『童話森林』，不過其總價相對更高，因此銷售期也相當長，由於低單總價產品較受區域客青睞，『夢想莊園』系列仍是以1千萬元以下透天總價搶市。不過近年房價高漲，都計外產品也不例外，2021年立豐建設於高平路推出的『立豐大院』，總價高達3千5百餘萬元起，換算單價每坪高達32萬元，撇除本案不談，之後的透天預售案『風禾日日』、『楊湖郁墅』及成屋案『澄心庭』及『騰元和意』等，換算單價都來到24至27萬元，1字頭透天案已成為少數。

四、富岡地區

富岡，舊名伯公岡，意指有土地公的山崗，長期為散居的農村聚落，直到1929年日人在此設立伯公岡驛，富岡成為重要的穀物集散地，商業活動興起，形成熱鬧市街。然而經時代變遷，公路取代鐵路運輸功能，人口大量外移，本區發展跟著沉寂。配合高鐵延伸至南港的需要，2012年原位於北市信義區的台北機廠遷移至富岡，富岡機廠規劃為台鐵北部主要的車輛維修基地，同時兼具觀光用途，另外在基地旁設置新富車站，地區產業結構逐漸產生變化。

富岡生活圈以火車站周圍的中正路、信義路、新明街為主，站前除日治時期留下的傳統紅磚街屋，建物多為屋齡20至30年以上的老舊透天或公寓，區域生活步調悠緩；後因設置機場及車站，便將員本路至新富十一街的區塊新闢為重劃區，近年推案也多位於此。

因相對位置較遠、區域發展緩慢，且缺乏建設話題，富岡歷年房市供給零星，推案數有限，規模也不大，建案以量體小的平價透天產品為主，買盤多倚賴本地內需，房市表現平淡，房價漲幅有限。

由於交通便捷度增加，加上房價與楊梅市區、埔心或竹北等相比尚屬低基期，2022年起本區推案量大增，其中以寶佳機構於富岡運動公園旁推出的『弘峻公園賦』最值得關注，本案為富岡首宗大樓推案，量體超過200戶，不過本地客群仍偏好透天產品，『弘』案可能無法帶動區域大樓推案潮。至於房價，除都計外尚有開價1字頭新案，不論透天、電梯公寓或大樓產品都已站穩2字頭。

2018年桃園地景藝術節以富岡火車站為中心，延伸至周邊老街，吸引近155萬人次前往，緊接著2020年8月舉辦首屆富岡鐵道藝術節，讓富岡發展燃起希望，桃園市政府於同年在富岡推動地方創生計畫，推動青年返鄉發展，並推動老屋再生計畫，以振興在地產業，然而富岡短期內缺乏具體的建設利多，區域發展動能不大，房市表現尚需觀察。

建設、交通利多　再創房市高峰？

楊梅近年積極開發建設，桃園市政府於2021年推動「幼獅工業區擴大二期開發計畫」，帶動本區產業發展，除新光合纖「幼獅青年創業村暨智慧園區」、統一集團斥資10.3億購地作為倉儲物流園區及生產使用，國泰集團也投入32.59億元在楊梅購地，計畫打造智慧物流園區。此外，楊梅除南北連接平鎮工業區及竹科產業鏈，台積電也將落腳於距楊梅交流道約10分鐘車程的龍潭科學園區三期計畫「半導體先進製程基地」，都為本區帶來豐沛的人口紅利及建設題材。

2018年底，佔地約26公頃的埔心牧場被三立集團以26.6億元收購，預計成為兼具拍片、觀光、生態教育的園區，2022年底首期水土保持工程開工，未來開發完成，將帶動本區觀光發展；加上位楊梅交流道旁的楊梅體育園區，規劃為國際化運動競賽場館及國家級選手培訓基地，預定2023年7月完工啟用，均為楊梅房市發展再添利多。

因業者看好藍領剛性居住需求及發展潛力，近2年楊梅推案供給又再度增加，不僅富岡地區推案大增，都計外區新案也愈來愈多，雖然房價高漲，但單總價門檻仍相對低，使本區不動產交易量穩居桃園市前段班。然而未來五楊高架延伸後，是否能再創造新一波的房市移入潮，扭轉本區向來以平價透天為主流的封閉內需型態，仍待時間觀察。

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