新手看房指南》公設比是什麼？公設比怎麼算？低公設比竟然不一定好？
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你家的「公設比」有多少你知道嗎？20%還是30%？會不會覺得很奇怪，為什麼買房子要有「公設比」？不同房子的公設比，居然從0％到30％皆有可能！而且，現在新房子的公設比愈來愈高，到底是為什麼呢？
今天就來介紹什麼叫做「公設比」，它的定義、它是怎麼算出來的，告訴你什麼樣的房子公設比最低，還有要公設比有哪些眉角要注意？
我們買到的「集合式住宅」，通常可以區分為2塊，1塊是所有住戶共同擁有的，在民法上稱做「共有部分」，或是公寓大廈管理條例稱的「共用部分」，其實是一樣的意思，指的就是社區大廳、地下室、梯間、消防機電空間這些公共設施！
另一塊是專屬於自己獨有的，叫做「專有部分」，也就是你家「那戶」！包含客廳、餐廳、臥室、廚房、陽台等…。
公設比是什麼？
共有部分的空間雖然你也可以使用，但它並不是專屬於你的私人空間！而是公共設施，它的坪數空間，就是由大家一起來分攤購買。你買的房子當中，「公共設施」占「整體坪數」的比率，就是所謂的「公設比」了。所以說，公設比的公式會長這樣：
「持有公設坪數／權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）ｘ100%＝公設比」
個人分攤下來的公設坪數，除以你的權狀坪數、再乘以百分比，就是你的公設比了！我們實際演練一下：
假設，你買了1間「權狀」100坪的房子，但是其中有30坪是屬於「公設」的部分，這時候，你的公設比的算法，就會是30坪，除以100坪，再乘以100％，算出來公設比就是30％。很簡單吧！（編按：權狀坪數包含主建物、附屬建物，與分攤的公設坪數。）
有車位的情況下公設比怎麼算？
在有車位的時候，算法就會有些差異了。
因為除了少數有獨立產權，有權狀的車位之外，現在的新房子，車位空間都被算在公設內，如果你要算公設比，你必須把公設坪數和權狀坪數，各自再分別扣除車位坪數，算下來才會是正確的公設比喔！
「大公」和「小公」差在哪？同一個社區的房子可能公設比也不一樣！
不過其實公設比還可以細分成2種類型！分別是「大公設」和「小公設」，也就是人家常說的「大公」跟「小公」！
大公設
「大公」是指整個社區的住戶都可以使用的設施，例如：大廳、中庭、機房、還有一些休閒設施，像閱覽室之類的等…。
小公設
「小公」指的就是「特定樓層」或「區域」的住戶，才會共同使用的設施，例如：
假設有個社區總共有A棟、B棟、C棟，3棟大樓，每棟大樓之間互不相連，那A棟的走道、電梯、樓梯間就會是A棟的「小公」。所以，就算是同1個社區的房子，還是有可能因為「小公」的落差，導致公設比不一樣喔！
圖１：公設示意圖
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公設比到底多少才合理？公寓大樓落差大！
弄懂了公設比，接下來你可能會感到好奇，究竟公設比到底多少才算合理？其實不同類型的建築物，公設比都會有很大的差異，在這邊已經幫大家整理好一些數據，已供參考：
1.舊公寓、透天厝》0%～15%
此種類型的房子公設比最低，有些甚至可能趨近於0，或是只有一點點意思意思而已。
2.華廈：15%~20%、住宅大樓》20%～35%
上述2種類型，公設比就需要端看屋齡，屋齡新一點，公設比可能就會相對較高。
3.住商混合大樓、捷運共構宅》30%～40%
住商混合大樓這種類型的建築物，會有大量的公共空間，像是茶水間跟洗手間等…。又或是捷運共構宅，也會有比較多的公共空間，導致公設比會更高。
為什麼公設比愈來愈高？修法規範加嚴格、生活品質提升、小基地增加
講到這裡你應該會發現，早期的老舊公寓，公設比都很低，但現在屋齡愈新，看起來愈高級的房子，公設比也愈來愈高呢？這其實跟幾個因素有關：
1.法規修訂
因為建築法規修訂的關係，2003年新北蘆洲大囍市社區發生嚴重的大火事故，促使2005年後通過新法，8樓以上的建築物必須要有2座安全梯，11樓以上還需要設有排煙室，而空間需求，皆使公設的面積增加，進而拉高公設比。
2.生活品質提升
現在的新建案，常常會加入健身房、游泳池、KTV室、閱覽室等…的設施，想讓住戶擁有更豐富的休閒設施，但這些設施，也會增加你的公設比。
此外，近年小宅當道，許多市區的精華地，基地小，整個社區的總戶數也不多，分攤公設的母數變少了，每1戶要分攤的公設坪數就會拉高，進而推升公設比提高。
不過高房價時代！大家都想把錢花在刀口上，如果花大錢卻買到一些不必要的公設，總有種冤大頭的感覺！
公設比並非唯一考量，高坪效更重要
所以房子就是公設比就愈低愈好嗎？某方面來說，好像也沒錯！但如果只是追求低公設比，你就鎖定老公寓跟透天就好了，或是921以前蓋的大樓也行。
但是實務上，這些老房子的耐震跟逃生狀況，可能還是會讓人心生疑慮！買房子還是要兼顧消防安全跟居住品質，評估一個合理的公設比，可能會好一點。
有關公設比的評估，建議不要只計較絕對數字，追求低個1個、2個百分點的公設比，差異相當有限，還不如把室內空間規畫好一點，格局設計的坪效高一點會更好。再來就是直接評估需要的公設有哪些，如果整個社區都是一些你用不到的公設，就要再思考一下了。
最後提醒大家，有些公設其實是建商二次施工做出來的違建，這些都有被舉報的風險，買房子前，要特別留意。
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：公設比是什麼，怎麼算？公寓公設比最低嗎？怎樣買到低公設比的房子？
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跨入不動產領域10餘年的洪安怡，以產、官、媒三位一體的資歷，全面剖析房市，現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。