為什麼需要房仲？買賣房子有哪些流程？

（圖片提供／幸福空間）

買賣房地產，從委託開始，就離不開法律。一般消費當然也有法律約束，比如說你去便利商店買了一顆茶葉蛋，付錢時就形同雙方同意這個消費契約，任一方都並不能任意解除契約。

如果你發現茶葉蛋蛋殼不完整想要換一顆，商店要讓你換，那是業者自己同意的承諾，事實上，法律並沒有強制要求業者必須接受你的退換貨。而在房地產買賣上，委託房仲並不是絕對必要的。假設你現在有一間房想賣，只要你自己的人脈夠廣，自己是可以獨力將房子賣出去的。除了實體人脈，也可以在房屋買賣網站上刊登廣告，不需要透過房仲，就能夠處理好房子買賣的問題。

尤其老一輩的人，常會聽說偷偷把房子賣掉的，為什麼要偷賣呢?他可能缺錢不好意思讓人家知道，找了親戚或鄰居偷偷把房子賣掉換現金。如果是沒朋友、跟親戚都斷絕往來、鄰居也都不認識，才會委託房仲幫忙賣，畢竟大家都希望不要付仲介費就能把房子賣掉。

為什麼需要房仲？

買賣房子有哪些流程？

Notice！務必釐清房子產權的過戶時間點

為什麼需要房仲？

1.代辦繁雜手續並省下寶貴時間

在現代社會中，反而有越來越多人委託房仲買賣房子，主要原因當然就是省去買賣過程中的麻煩事，房仲也懂得幫你將價格守住。

另一方面，如果你要買房子，就需要盡可能多看幾間房去比較，你當然也可以去買房網站挑選，直接跟屋主約看房，談定價格後直接簽約過戶，不需要透過房仲，是不是省事多了?其實不然，買賣房子的過程中，會有許多繁雜的手續，如果只是為了省去仲介費而決定自己親手操辦，要花的時間可能超乎你的想像。

如果你是個上班族，下班之後還要忙著跟屋主或買方約時間，搞得精疲力竭，房子可能還是原封不動賣不出去，或者你想要的房子也還遠在天邊。

2.協助曝光媒合

讓專業的來吧！與其自己花寶貴的時間上房仲網貼廣告文，不如讓專業的房仲來協助處理房子買賣事項，就當作是付廣告費給房仲。

3. 協助釐清與擔負買賣房子過程所要擔負的法律責任

除此之外，還有一個很重要的點就是，買賣房子過程所要擔負的法律責任，房仲公司會協助你釐清與擔負。透過房仲買賣房屋，會簽訂半年履約保固責任，「保固」就是交屋之後買方可以請求賣方免費更新或修復的權利。一般有漏水保固、結構保固、鋼筋外露保固等內容，如果交屋後發現有這些狀況，賣方要免費提供修繕或者負擔修繕費用。

一般來說，交屋後半年內，如果發現房子有嚴重瑕疵，回頭要求賣方修繕是理所當然的。如果過了保固期間才發現瑕疵，還是可以回頭請求賣方處理，很多時候，賣方還是會付修繕費，因為不付這筆費用，若買家告上法庭，曠日廢時的訴訟流程走下來，恐怕會耗費更高的成本。

保固責任之外，還有個瑕疵擔保責任，這兩者是不同的，即使保固期過了，還是可以向法院請求瑕疵擔保。通常法院處理這類案件有兩種方式，一是「解除契約」，不過法院還是會依照瑕疵的輕重來判決，如果只是水管漏水，就要將買賣契約解除，顯然有失公平，因此還有第二個解決方式，就是「減少價金」，也就是退還一部分買房的金額。

另外還有個狀況就是「加害給付」，你賣的房子嚴重滲水，買方新做的裝潢因為漏水都泡壞了，除了修繕漏水狀況之外，還必須連帶賠償裝潢損壞的重修費用。

（圖片提供／幸福空間）

買賣房子有哪些流程？

買賣房產還有一個重點，就是你必須要清楚產權過戶出去的時間點，一般來說，買賣確認之後會有以下的流程:

．簽約

買賣雙方就房屋買賣款等各項條件達成協議，用文字方式詳細登載於不動產買賣合約書上，透過代書見證雙方親簽蓋章。

．用印

用印就是買賣雙方在契約書和相關的文件上蓋上印鑑章的手續，買方如果需要貸款，就要在此時決定好貸款銀行，並確認銀行的作業流程可以配合交屋時間。

．完稅

賣屋過程會產生的相關稅金，將由稅捐機關核發稅單，買賣雙方依約繳清稅款，等借款人與銀行完成對保手續後，代書就會協助進行過戶、貸款抵押權設定等流程。

． ̇點交

買方支付尾款之後，賣方就會把房屋移交給買方，雙方來到房屋內依不動產買賣契約書中所載內容清點後交屋。

Notice！務必釐清房子產權的過戶時間點

有一些屋主會不清楚他的房子產權在什麼時間點已經過戶出去，如果他房子本身有貸款，而買方的貸款在他過戶出去的當下還沒有通過，當房子過戶了，賣方是拿不到錢的，因為買方的貸款還沒有核准下來，銀行無法將這筆錢還給賣方的貸款銀行，而賣方又沒有繼續繳還貸款，房子就有可能被銀行封住，這筆買賣就會出問題。

最近接到一通求救電話，不是我的客戶，而是以前做直銷認識的人。他在高雄買了一戶豪宅，要價 7000萬元，他年收入六、七百萬元，頭期款已經付了 2000萬元現金出去，剩下部分打算向銀行貸款。問題來了，他經營直銷的收入雖然高，但是為了節省稅賦，他開了公司帳戶，許多開銷單據都可以抵掉每年要繳的稅，因此公司也沒繳什麼稅。儘管每分錢都是光明正大賺來的，銀行卻對他的資金來源存疑了。

再者，因為現在政策現縮豪宅貸款成數，審核也變得嚴格，超過 3000 萬元以上的房貸，銀行不太願意核貸，更何況他要貸的金額，總價高達 4900 萬元，而銀行針對豪宅能給予的貸款成數只有 4 成，也就是2800 萬元。

如果銀行貸款下不來的話，賣方就會沒收他的2000 萬元當做違約金，因此他問我：「怎麼辦啊？」我問他，合約上有沒有載明違約金的收取上限？根據內政部的「建議事項」，違約金收取不得超過成交總價的 15%。注意，這是「建議」，所以沒有強制力，只是讓我們在買賣房子時，可以依照建議寫進不動產買賣合約裡。尤其是金額這麼高的物件，一定要寫在合約裡，像他買的成交總價 7000 萬元，違約金算起來只要 1050萬元，而不是高達 2000 萬元，但是他的房屋仲介並沒有將這條寫進合約裡。而根據履約保證，他只要違約，已經支付的 2000萬元就會由仲介公司扣掉他的履保費等相關費用，然後將剩下的款項轉給賣方，這是無法討價還價的。

唯一的解決辦法就是，他向銀行貸款 2800 萬元，再自籌 2100 萬元的現金，就能保住已經付出去的2000 萬元，並且順利入住新房。這個小細節，不少房仲都沒有注意到，當然連買家自己也不一定清楚。

接完這通電話後，讓我在店裡例行的會議中跟大家分享，也為大家補足了這個洞，以後遇到高總價的案件，一定要記得寫上「違約金不得超過成交總價的15%」，相信沒有人想要違約，只是世事難料，多注意到這一點，就能多一分保障。

從委託開始，每一個步驟都跟法律有關，雖然一般民眾對於這些法律一知半解，甚至根本沒有概念，在委託房仲之後，只要記得在每個細節處留意，一有問題就詢問房仲，或者甚至可以假設問題來問，好的房仲就算本身不像我讀過法律，沒有那麼深厚的法律概念，還是會盡力幫客戶解決法律層面的問題，順利完成交易的。

作者簡介－郭承豪

不動產經紀人/LIA土地投資分析師/租賃住宅管理人

法律本科系畢業

．豪傑資產開發有限公司負責人

．屏東縣不動產仲介經紀商業同業公會理事

．屏東縣不動產代銷經紀商業同業公會副理事長

．屏東縣地政業務從業人員職業工會理事

．義警屏東中隊直屬分隊書記

2017年，豪傑不動產成立。

2021年，加盟台灣房屋，屏東中正豪傑店成立（三級警戒時期招募超過20位業務）。

2022年，達成台灣房屋三冠王＋冠軍團隊（單季業績第一名/成交件數第一名/個人業績第一名），第三季區域個人業績第一名，三個月內培養5位單月百萬經紀人。

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【本內容節錄自編輯精選好書《房仲沒告訴你的34件事：千萬房仲店東郭承豪告訴你，房仲新手10大建議Ｘ仲介買賣6大重點Ｘ素人買房8大注意Ｘ店東經營10大心法》】

書名：房仲沒告訴你的34件事：千萬房仲店東郭承豪告訴你，房仲新手10大建議Ｘ仲介買賣6大重點Ｘ素人買房8大注意Ｘ店東經營10大心法

出版社：布克文化

作者： 郭承豪

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