高房貸利率「鎖死」美國房市 七成家庭買不起中位數房價

商傳媒｜方承業／綜合外電報導

根據《Business Insider》報導，2026 年美國房地產市場正處於一個特殊階段，儘管房貸利率居高不下，房屋價格卻未顯著下跌，導致市場呈現停滯狀態。許多屋主仍被疫情期間取得的低利率房貸「鎖定」，不願搬遷，以免在換屋時面臨更高的房貸利率。

這種「鎖定效應」（指屋主因過去取得低利率房貸，不願換屋而面臨更高利率的現象），加上高房價，嚴重打擊了潛在購屋者的意願。統計顯示，未來 12 個月內計畫搬家的家庭比例已降至約 7% 的歷史新低。美國房貸利率資訊網站 Mortgage News Daily 指出，週二 30 年期房貸利率已攀升至約 6.89%。

對於購屋者而言，市場現況嚴峻。75% 的美國家庭只能負擔 30 萬美元以下的房屋，然而目前市場中位數房價已超過 40 萬美元。這使得首次購屋族群面臨巨大挑戰，其平均年齡已從 2008 年的 30 歲上升至 40 歲，顯示年輕族群進入房市的門檻越來越高。同時，首購族數量也降至多年來最低點。

房屋銷售正走向十年多來最差的一年，且預計低迷將會持續。儘管房屋價格增長已放緩至約 1%，但對於不受房貸利率影響的高端買家而言，房價仍在上漲。此外，美國房屋的平均屋齡已達 42 年，新屋興建數量維持低點，新建獨棟住宅的平均面積在過去十年也呈現縮小趨勢。資深經濟學家 Torsten Sløk 形容這種情況：「沒有人搬家。」

不過，屋主整體資產淨值仍然豐厚，據統計約為 35 兆美元，平均每戶自住物業的淨值約 40 萬美元。然而，多戶住宅的拖欠率（遲繳房貸或租金的比例）已超越 2011 年的峰值，達到自金融海嘯以來的最高點。經濟學家戴維·羅森伯格（David Rosenberg）上個月也曾指出，目前市場與 2008 年的房市崩盤有相似之處。