美國房貸怎麼辦？信用、收入與債務成申請關鍵

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

對於有意在美國購屋的首購族而言，申辦房貸是實現夢想的重要一步。銀行或貸款機構在審核房貸時，主要會考量申請人的「信用」、「收入」與「債務」三大關鍵因素，這也構成美國房貸市場的具體要求。

根據美國 Neighbors Bank 的購屋教育總監艾許莉．哈里斯（Ashley Harris）指出，儘管這三個面向同等重要，但若其中一項表現特別突出，有時能彌補其他方面的不足。整體而言，貸款方更看重購屋者全面的財務穩定性，而非單一的亮眼數據。

信用分數：通往優惠利率的門票

美國的信用評分系統是評估個人財務可靠度的重要指標，信用分數越高，通常能獲得越好的貸款利率。雖然不同貸款方案有各自的最低信用分數要求，但更高的分數總是有利。以常見的貸款類型為例，傳統型貸款通常要求信用分數達到 650 分以上；聯邦房屋管理局（FHA）貸款則允許分數低至 580 分，但需支付 3.5% 的頭期款；而退伍軍人事務部（VA）貸款雖無官方最低門檻，多數貸款方仍會尋求約 620 分的信用分數。

哈里斯提醒，即便曾有過逾期付款紀錄，只要並非經常發生且能提出合理解釋，仍有機會通過審核。但要避免在貸款核准前，將所有的信用卡清償或關閉，因為這反而可能導致信用分數下降。她也提到，繳清某些貸款不一定能優化債務收入比，最好在採取任何重大行動前，先諮詢貸款方的意見。

收入證明：穩定性是關鍵

貸款方會透過薪資單、W-2 表格以及過去兩年的報稅紀錄來核實申請人的收入。對於自營業者或收入不穩定的申請人，審核會更為嚴格。一般而言，工作經歷或收入歷史至少需要兩年。若有超過數月的就業空窗期，則通常需要提供書面解釋。若申請人想將獎金、佣金或加班費計入收入，則必須提供過去兩年來穩定領取的證明。零工經濟（Gig work）或以 1099 表格申報的收入，其審核方式與自營業者類似，會以過去兩年的平均收入作為依據。

資產與債務：影響還款能力的指標

大多數貸款方案會要求購屋者證明除頭期款以外的流動資產，通常會要求提供過去兩個月的銀行對帳單。任何來源不明的大筆存款，都需要提供資金來源的證明文件。若有親友贈與資金（Gift funds），多數貸款類型允許使用，但通常需要簽署一份聲明，確認該筆款項為無償贈與且無需償還。哈里斯建議，購屋者不需為了增加頭期款而耗盡所有儲蓄，因為手頭留存一些現金（即「儲備金」）對貸款審核相當有利，畢竟新家總會有意想不到的開銷。

債務收入比（DTI）也是貸款方的重要考量，計算方式是將每月所有債務支付（包括預估的新房貸還款額）加總，再除以每月稅前總收入。多數貸款方偏好債務收入比在 43% 或以下，但若有其他有利條件（如高額頭期款或充足的儲備金），某些貸款方案也允許更高的比例。值得注意的是，哈里斯提醒，購屋者在貸款核准到交屋這段期間，應避免新增任何債務，例如購買新車。因為貸款方會持續監控信用狀況與財務變動，若車貸等新債務使每月還款額大幅增加，可能影響債務收入比，導致原先符合資格的申請人失去貸款資格。

總之，了解這些核心要素並提早規劃，將有助於購屋者更順利地在美國取得房貸。