紐約生技地產面臨困境 哈林區實驗室空置率冠全國

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

紐約生技產業的房地產市場正遭遇嚴重挑戰，面臨高空置率與租金高昂的雙重壓力。其中，位於紐約曼哈頓一個歷史上多元、近期積極轉型的社區——哈林區，情況尤其嚴峻，數十萬平方英呎的新建實驗室空間至今空置。據第一太平戴維斯（Savills）資深生命科學研究分析師 Brianna Friedman 指出，目前紐約生技市場活動明顯趨緩。

根據統計，截至今年第一季，紐約生技建築的空置率高達 37%，位居美國之冠。儘管紐約的平均租金每平方英呎為 99.17 美元，高於波士頓的 76.72 美元，顯示市場成本居高不下，但空置情況依然難以改善。高緯環球（Cushman & Wakefield）生命科學與醫療保健洞察主管 Sandy Romero 預期，生技地產的成長將優先集中在舊金山、聖地牙哥和波士頓等既有產業中心，紐約的需求回溫可能尚需時日。

哈林區的困境尤其顯著。例如，Janus Property Co.耗資 7 億美元改建的 Taystee Lab Building，自 2022 年啟用以來便持續空置，目前正面臨抵押品贖回權喪失的危機。此外，面積達 19.3 萬平方英呎的 The Labs On 121 大樓同樣乏人問津，未來可能轉作辦公空間出租。連 Volastra Therapeutics 這類公司也已於今年夏天宣布遷出哈林區的 1.1 萬平方英呎實驗室，轉往 Alexandria Real Estate Equities 位於基普灣（Kips Bay）的較大空間。

導致哈林區生技地產發展受阻的原因多元，包括高昂的實驗室租金、員工通勤時間較長，以及與基普灣等區域相比，哈林區的整體生態系統仍有差異。John Cahill, 仲量聯行（JLL）資深副總裁表示，哈林區，特別是西哈林區，其主要優勢在於鄰近哥倫比亞大學所帶來的學術資源與人才吸引力。然而，Sandy Romero 認為，基普灣擁有便利的交通與豐富的零售設施，營造出更佳的「生活與工作」環境，這可能是哈林區所欠缺的。

此外，美國聯邦研究資金的縮減也對市場造成衝擊。國立衛生研究院（National Institutes of Health, NIH）發放的補助金從 2024 財年的 449 億美元，降至 2025 財年的 353 億美元，下降幅度近 21%。仲量聯行的 John Cahill 認為，這項聯邦資金的削減對紐約市的生技不動產造成了災難性的影響，不僅限於哈林區。

創投基金的投資策略轉變亦是因素之一。目前創投傾向投資較成熟的公司，而非早期新創企業。去年美國創投總額為 298 億美元。房地產開發商也因此面臨壓力，一些業者選擇將經營不善的物業撤出市場。例如，Longfellow Real Estate Partners 便以低於收購與翻修成本的價格，出售了長島市（Long Island City）一棟生技建築。面對資金壓力，Janus Property Co. 的創辦人 Scott Metzner 正積極尋求注資，以保住他在哈林區的物業。