南韓稅改釀首爾房市兩極：江南豪宅急售潮湧、江北公寓價創高

商傳媒｜吳承岳／台北報導

南韓政府於今年3月3日宣布的稅務改革方案，導致首爾房市呈現顯著的兩極化現象。高價位的「江南」（指首爾漢江以南的高級住宅區）地區豪宅急售物件激增，而「江北」（指首爾漢江以北的地區，通常房價較江南低）地區的中低價位公寓卻持續飆漲，屢創歷史新高價。

新稅改主要針對高價位住宅加重持有稅與資本利得稅。其中，資本利得稅的長期持有特別扣除額上限降至10億韓元，使得許多高價住宅的屋主面臨沉重稅負，即使是僅擁有一間房產的屋主也考慮出售。根據房地產大數據公司 Asil 的數據，首爾的公寓掛牌量從3月3日的60,409戶，增加到3月30日的67,695戶，成長了12%。其中，江南區、瑞草區與松坡區等江南三區的掛牌量最高，合計佔首爾總掛牌量的38.3%。

瑞草區盤浦洞（江南區的一部分，屬首爾高價位區）的一位房仲表示，目前市場幾乎沒有交易，只有賣家不斷推出物件，買家則因不確定未來的持有稅負擔而持續觀望。部分盤浦洞居民面臨每年高達3千萬至4千萬韓元的持有稅，對退休族群或上班族而言，這筆開銷難以負擔。

與江南地區形成鮮明對比的是，中低價位公寓的開價和實際成交價自稅改宣布後持續上漲。例如，蘆原區上溪洞（江北地區的住宅區）「上溪主公1團地」一間41.3平方公尺的公寓，一年前價格約3.3億韓元，到今年7月底漲至5.2億韓元，10月8日達到5.6億韓元，並於10月14日進一步攀升至5.8億韓元。

有蘆原區上溪洞的房仲指出，儘管高價住宅的稅負增加與貸款限制，政府原預期能抑制中低價住宅市場，但由於供應短缺，反而引發「氣球效應」（指因某處受到擠壓而使得另一處膨脹，此指高價住宅市場被抑制，資金流向中低價住宅），導致中低價公寓需求旺盛而價格不斷上漲。專家分析，南韓房市的波動性將取決於稅改修訂計畫和國會的後續討論。若3月3日宣布的稅改核心框架不變，預計明年將有更多屋主面臨出售房產的壓力。