什麼是大公設跟小公設？會不會買房後才發現公設看得到吃不到？

（圖片提供／賣厝阿明）

燒腦ㄚ，買房子要連公設一起買，但公設為啥又分大公跟小公？房產知識達人賣厝阿明指出：「一般而言，『大公』是指全體住戶共同分擔的空間，包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房；『小公』則是指由部分住戶共同分擔的空間，例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，都屬於小公的範圍。

文章目錄

哪些是必要的公設？

什麼是大公與小公？

公共設施登記在哪？

哪些是必要的公設？

很多民眾會關心，公設看得到吃不到的「虛坪」問題，這部份阿明覺得，要看它是不是必要公共設施而定。以下我們用「必要」與「非必要」來說明：

必要公設

指的是依照建築法規在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。

非必要公設

建商為了提高建築物精緻或銷售度，額外增加的部分，例如健身房、室內游泳池、交誼廳等，以及建商可免計入容積的部分。例如；雨遮、一樓開放空間、獎勵停車空間等，這些也是會發生較多爭議的公共設施項目。

（圖片提供／幸福空間）

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什麼是大公與小公？

大公

範圍：供全體住戶共同使用，而由全體住戶共同分擔的公共設施部分。

種類：管理室、一樓大廳、配電室、台電受電室、發電機械房、空調室、屋頂突出物、蓄水池、水箱水塔、電梯間（若社區只有單一棟大樓）、交誼聽、會議室、運動三溫暖室等等。

小公

範圍：供部分特定住戶群共同使用，而由該特定住戶群共同分擔的公共設施部分。

種類：社區某一棟大樓的電梯間（每一棟空間設計可能不盡相同），大樓某一樓層的樓梯間、通道、走廊、門廊、停車位及停車場的車道等等。

公共設施登記在哪？

一般來說；公設在建物謄本登記在「建物標示部」裡，以「共有部分」呈現，公設登記不一定只有一筆，公設可能會登記好幾筆，這些坪數要通通加起來。PS.公設登記因為適用法規的年代不同，而有不同的登記方式。

1987年以前房屋，小公（通道、梯間）面積多被合併在主建物裡，建商平面圖並沒有標示公設，老公寓常被誤認為零公設，其實只是登記方式造成公設佔的比率不高而已。

1994年10月之後，凡是共用的公設部分就必須另外採用「共有部分」登記方式，不再與主建物混合登記。

2005年建築法規修正後，8樓以上必須設置雙逃生梯、11樓以上必須有排煙室等，使得公設比例開始飆高，加上市場主流買家都喜愛有完善公共設施的大樓產品，因此目前大樓建案公設比30%以上已是普遍標準。

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