打房效應發威！六都H1預售市場總銷金額蒸發逾4,000億元 建商喊：央行Q3水龍頭開大一點
今年上半年預售市場明顯降溫，六都建商推案全面踩煞車。最新統計顯示，六都上半年預售推案戶數不到3萬戶，僅約2.89萬戶，較去年同期4萬7,657戶大減39.3％；總銷金額也由去年同期逾1.2兆元縮水至8,354億元，一口氣蒸發超過4,000億元，顯示在央行信用管制與房貸緊縮影響下，市場已正式進入修正期。建商喊話央行：「Q3可鬆綁了！」
商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示，第七波選擇性信用管制實施至今已近兩年，房市已完成一波「結構性校正」，交易熱度明顯降溫，政策效果已逐步顯現。他認為，今年第三季起央行可適度調整政策力道，「把房貸水龍頭開大一點！」讓市場回歸健康、有序發展，同時避免自住換屋族與營建產業鏈持續承受壓力。
他指出，目前房市同時面臨三大壓力，包括央行第七波信用管制、銀行房貸額度吃緊，以及國際金融與地緣政治不確定性升高，使建商普遍放慢推案腳步；另一方面，2021年至2023年大量預售案今年起陸續進入交屋階段，市場也同步迎來核貸與資金調度的壓力測試。
賴正鎰預估，下半年台灣房市將出現近年少見的「供給急縮、交屋大潮」雙重現象，市場將由過去高速擴張，轉向「去化優先、資金為王、個案競爭」的新階段。估計六都全年推案量約6萬戶、總銷規模約1.5兆元，整體呈現「量縮、價穩」格局。
從六都推案表現觀察，台北市修正幅度最大，上半年僅推出1,574戶，較去年同期大減55.7％，總銷金額更幾乎腰斬；台中推案戶數也由去年同期1.38萬戶降至6,746戶，年減39.4％，成為六都中量縮最明顯的兩大市場。
相較之下，台南、高雄受惠科技產業投資、科學園區擴建與人口持續移入，推案與總銷跌幅相對有限，反映房市已從過去全面普漲，轉向比拚區域產業發展、交通建設、生活機能及產品定位等基本面的競爭。
賴正鎰分析，全球AI投資熱潮持續推升台灣科技產業景氣，AI供應鏈、科技園區擴廠及股市資金動能，仍為整體經濟提供強勁支撐。然而，房市卻受限於授信政策與銀行放款緊縮，未能同步受惠，形成「股市熱、房市冷」的明顯落差。
他強調，目前房市成交放緩並非購屋需求消失，而是銀行授信趨嚴、購屋人融資能力下降，以及建商推案保守三股力量同時作用的結果。
尤其不少購屋人在交屋前才發現，因銀行鑑價趨於保守、貸款成數下修至約六成，臨時必須再增加一至兩成自備款，導致資金調度壓力大增，甚至面臨違約風險。因此，他建議政府應優先改善房貸排撥與審核效率，降低換屋族的資金缺口。
面對限貸環境，建商經營策略也全面轉向，從過去積極獵地，改以都更、危老重建、低總價、小坪數及自住型產品為推案主軸，並透過遞延推案、邊建邊售及控制土地庫存等方式降低資金風險。
不過，建照核發、土地交易及新推案同步下滑，也意味著未來供給可能持續緊縮，連帶影響營建產業及上下游供應鏈的就業與投資動能。
展望未來，賴正鎰認為，受惠科技產業持續擴張，包括台北北士科周邊的北投，以及台中中科生活圈的十三期、單元二、單元四及單元五等區域，仍具有人口紅利與住宅需求，預料將持續吸引建商布局。
賴正鎰表示，政府不宜以單一限貸政策套用所有購屋需求，應採取更具彈性的金融管理措施，並提出五項建議。首先，首購、自住及換屋族差異化管理，合理提高第二戶貸款成數至七成至七成五。
第二，調整高價住宅認定門檻，反映近年房價與營建成本上漲，避免一般住宅遭錯列豪宅限制貸款。
第三，土建融採風險分級管理，對都更、危老及ESG建案適度放寬融資至六成，維持市場正常供給。
第四，建立交屋前六個月核貸預警機制，降低交屋違約與資金缺口。
第五，檢討18個月限期開工規定，針對都更、大型開發及偏鄉建設給予更具彈性的規範。