《真買賣．假贈與》規避《土地法》第34-1條的法律責任
（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
在共有土地的交易中，部分共有人常為了規避《土地法》第34-1條規定的「共有人優先購買權」，而採用「真買賣．假贈與」的手段。這種做法不僅在民事上可能被認定為無效，在刑事上更會如您所提到，恐怕觸犯《刑法》第214條「使公務員登載不實罪」（通謀虛偽意思表示登記於地政事務所登記簿），地政士、買方、賣方皆須承擔刑責，確實得不償失。
要合法、正確地處理共有土地處分，並免除優先購買權的糾紛，應回歸《土地法》第34-1條的正規管道。以下為您詳細闡明正確的法律處理方式與實務範例。
一、 共有土地合法處分的核心機制
《土地法》第34-1條的立法目的，是為了促進土地利用，避免少數共有人杯葛整個土地開發。因此，法律提供了「多數決」以及「保障優先購買權」的配套機制。
1. 多數決同意（土地法34-1條第1項）
要處分、變更或設定負擔整棟共有土地，不需要全體共有人同意，只要符合以下任一「多數決」門檻即可：
• 人數過半，且應有部分（持分）合計過半。
• 若應有部分（持分）合計超過三分之二，則人數不予計算。
2. 書面通知與公告（土地法34-1條第2項）
在達到上述多數決門檻並簽訂買賣契約後，同意處分的共有人義務必須以「書面」通知其他未同意的共有人。如果編制不明或無法送達，則需依法進行公告。
3. 優先購買權的行使（土地法34-1條第4項）
未同意處分的共有人在收到通知後，享有「依同一價格、同一條件」優先購買該共有土地的權利。
• 時效：收到通知後15日內 若未表示優先購買，則視為放棄。
• 效果：若有共有人主張優先購買，則該土地由該共有人依同樣條件買下；若無人主張，則可順利過戶給外部買方（例如建商）。
二、 正確處理共有土地買賣的合法步驟
建商或共有人欲取得整塊土地，完全不需要透過「假贈與」冒險，標準的合法流程如下：
關鍵保護機制（價金提存）：
為保障未同意共有人的權益，在辦理過戶登記時，必須提出「已交付價金給未同意共有人」的證明，或是將該筆應得價金「提存於法院」，地政事務所才會准予登記。這完全阻絕了侵占他人財產的疑慮。
三、 實例說明
案例背景
有一塊面積100坪的共有土地，市場價值每坪10萬元，總價1000萬元。該土地由四位堂兄弟共有：
• 大堂哥（持分 40%）
• 二堂哥（持分 30%）
• 三堂哥（持分 20%）
• 小堂弟（持分 10%）
此時，A建商看中這塊土地，希望能完整收購以進行開發。
×錯誤且違法的做法（真買賣、假贈與）
A建商與大堂哥、二堂哥私下談妥，但擔心三堂哥和小堂弟跳出來主張優先購買權、拖延時間。
1. 手法：大堂哥、二堂哥先將自己持分的「極小部分（例如萬分之一）」以贈與名義過戶給A建商。
2. 目的：讓A建商成為「共有人」之一，隨後再進行內部買賣，以為這樣就能規避外部人買賣的優先購買權通知。
3. 後果：三堂哥發現後向法院提告。法院查出雙方有實際金流、根本無贈與真意，認定為「通謀虛偽意思表示」。最終法院判決移轉登記無效，且大堂哥、二堂哥、建商及協助辦理的地政士，均被依《刑法》第214條使公務員登載不實罪判處有期徒刑。
◎正確且合法的做法（依土地法34-1條）
A建商與地政士採取正規法律途徑辦理：
1.凝聚多數決：
A建商成功說服大堂哥（40%）與二堂哥（30%）同意出售。兩人持分合計70%（已超過三分之二），人數雖僅2人（總共4人），但已符合《土地法》第34-1條的多數決門檻。
2.簽約與通知：
大堂哥、二堂哥代表全體與A建商簽訂1000萬元的買賣契約。隨後，地政士向未同意的三堂哥、小堂弟寄發存證信函，通知他們：「本土地已以1000萬元出售給A建商，台端有權於收到信後15日內，以相同條件（按持分比例出資）優先購買。」
3.後續兩種合法結果：
•結果一（無人主張）：15天過去，三堂哥與小堂弟未回應。地政士將屬於三堂哥的200萬元、小堂弟的100萬元價金提存於法院。隨後，地政事務所依法將整塊土地100%過戶給A建商。建商合法取得土地，大堂哥、二堂哥合法取得款項。
•結果二（共有人主張）：三堂哥收到通知後，認為土地未來增值潛力大，在第10天回信表示願意優先購買。此時，買賣契約的主體變更，由三堂哥依同樣條件買下大堂哥與二堂哥的持分。大堂哥與二堂哥依然順利變現，土地也留在家族內部，完全合法合規。
四、結論
「真買賣，假贈與」是過去不動產業界的陋習，在當今高透明度的金流查核與司法實務下，已無所遁形。
依循《土地法》第34-1條辦理，雖然需要15天的通知等待期以及提存法院的行政程序，但這是唯一能同時保障買賣雙方、地政士以及其他共有人權益的合法正道。尊重法律賦予共有人的優先購買權，才是最安全、最具效益的土地開發方式。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
（本專欄言論非代表本報立場）