韓國房市博覽會聚焦節稅、貸款策略 揭示資產保值新思維

商傳媒｜吳承岳／台北報導

韓國將於下月舉辦大型房地產展覽，聚焦當前市場波動下的房價、節稅與貸款策略。該展覽不僅提供一般民眾實用資訊，更特別針對參與都市更新計畫的民眾，以及首購族和換屋族設計多場專家講座，望能協助投資人掌握資產保值與增值的關鍵。

由韓國經濟新聞與 Korea Urban Regeneration Forum 共同主辦的「2026 韓國居住與都市更新博覽會」，將於下月 12 日至 14 日在首爾瑞草區 aT Center 舉行。展覽期間，專家將就稅制改革、房市趨勢、不動產權節稅及中期貸款運用等議題提供解決方案。

Shinhan Premier Pathfinder 顧問 Woo Byung-taek 將於下月 13 日主講「理解房市波動：稅制改革法案與房市價格趨勢」。他指出，近期稅改方案的重點是從「持有」轉向「居住」。這意味著綜合不動產持有稅（CREHT）和不動產轉讓稅（RETT）的扣除額將從持有期間改為居住期間，並設有新的扣除上限，導致非自住或長期持有的高價住宅稅負增加。例如，根據其模擬，若首爾江南區 Apgujeong Hyundai Apartment 的單一屋主在居住 30 年後於 2029 年左右出售，其不動產轉讓稅可能增加約 14 億韓圜。瑞草區 Banpo Xi 若持有居住 10 年後出售，也可能增加約 5 億韓圜的稅負。Woo Byung-taek 預估，這波稅改對增加市場供給和降低開價的影響，將比過去對多屋持有者課徵重稅時來得小且短暫。

The Bom Tax Corporation 執行長 Hong Ji-young 將於下月 14 日分享「重建與都更中房價上漲的節稅策略」，透過案例分析，逐步解釋取得、持有、出售及將房產權轉移給子女時的稅務問題。她提醒，即使是同一項不動產權，在計算取得稅、綜合不動產持有稅及不動產轉讓稅時，所認定的房屋數量可能有所不同。舉例來說，一位僅擁有一間房屋的原始地主，若以 5 億韓圜購入的房屋在 10 年後以 15 億韓圜出售，資本利得稅約為 480 萬韓圜；但若其擁有第二間房屋，稅額將暴增至約 3.3 億韓圜；若在持有該房產權的同時於首爾出售另一間房屋，稅額更可能高達約 6.4 億韓圜。針對子女贈與，儘管將價值 10 億韓圜的公寓以 7 億韓圜轉讓給子女可能無需繳納贈與稅，但根據今年實施的修訂版《地方稅法》，子女可能需依 10 億韓圜的標準繳納取得稅。Hong Ji-young 建議，應在規劃好父母退休金後，再分別規劃贈與與繼承，而非單純提早贈與。

Plack 執行長 Kang Yeon-ok 將探討「利用中期貸款在精華地段購屋策略」。都市更新項目是進入精華區新公寓的常見途徑，但高昂的初期成本、漫長的項目週期以及緊縮的貸款規定，使一般自住買家難以負擔。Kang Yeon-ok 指出，在管理處分核准後的搬遷階段，以及每個階段（中期貸款、頭期款、尾款）的資金籌措，都是購房的關鍵變數。她將分析近期貸款法規對中期貸款的影響、基本中期貸款與額外中期貸款的差異，以及繼承工會成員資格時的貸款資格。這些策略對於資金有限、瞄準精華地段的 20 至 30 歲年輕買家尤其重要。

此外，都市更新項目中也出現新變數——零能耗建築（ZEB）。自去年 6 月底起，30 戶以上的私人公寓已適用 ZEB 5 級的能源性能標準，導致建造成本增加，成為業界主要關注點。韓國能源公團綠色建築中心主任 Park Sang-gu 將說明 ZEB 認證系統的變革與成本優化方案，而 Ned 資深研究員 Jung Ji-hye 則將分享 ZEB 應對策略。