美房市崩盤非住宅區 商用市場現投資契機

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

近期關於美國房地產市場崩盤的預期甚囂塵上，但房地產投資專家 Peter Kim 指出，這場「崩盤」並未發生在一般人熟悉的住宅市場，反而悄然降臨於商用不動產領域。他強調，理解住宅與商用不動產在融資結構上的根本差異，是掌握市場動向的關鍵。

美國住宅房屋價格持續上揚。截至今年六月的數據顯示，獨棟住宅價格月增 0.3%，年增 3%。全國現有房屋中位價為 440,600 美元，較去年同期增長 1.8%。市場待售房屋約 156 萬戶，供給量約 4.6 個月，與去年同期持平。雖然今年上半年全國法拍屋數量增加 21%，達約 22.7 萬戶，但相較 2010 年上半年的 165 萬戶，基數仍小。此外，新屋建設已連續四年持平，遠低於疫情期間的水準。每年約有 35 萬戶房屋因火災等因素消失，默默抵銷了新增加的庫存。

目前 30 年期固定房貸利率約在 6.6%，與 10 年期美國公債殖利率走勢緊密相關。在 2022 年初，由於 10 年期公債殖利率低於 2%，房貸利率曾接近 3%。隨著通膨加速與聯準會升息，10 年期公債殖利率攀升至 4.63%，也將房貸利率拉高。過去四年來，房貸利率大致維持在 6% 至 8% 之間波動。

Peter Kim 指出，住宅買家大多使用 30 年期固定房貸，而商用不動產（特別是具增值潛力的多戶住宅）則常以浮動利率、短期（通常三到五年）貸款融資，且到期時常有一次性償還所有餘額的「氣球式付款」條款。在利率高漲的環境下，商用不動產再融資變得更加困難，貸款機構通常只願以更低比例的房產現值放款。許多商用物業的價值與現行利率密切相關，因此在此時出售往往意味著虧損。面對此困境，經營者常需引入新資金來減少貸款餘額以利再融資。

商用不動產面臨的壓力包括利率急劇上升、營運成本增加（尤其是保險費用）、租金成長放緩，以及大量新建多戶住宅湧入競爭激烈的市場。許多經驗豐富的經營者和機構投資者都未預料到利率會快速且持續走高，加上地緣政治事件影響能源價格及通膨預期。這種種困境，導致商業不動產出現貸款到期、被迫出售和資金追加等情況，但也為新買家創造了以低價收購不良資產的投資機會，特別是在強調嚴謹評估的投資策略中。