拆解「指定登記他人」的糖衣-房地合一稅下，有名無實的資產險境

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

在坊間通用的不動產買賣契約書中，經常能看見一條看似稀鬆平常的約定：「買方得指定登記名義人」。這條條款在過去常被資產階層、投資客，乃至於希望幫下一代置產的父母奉為規臬。無論是出於隱匿資產、規避融資限制，或是提前進行財富傳承的考量，「出資、買房、掛他人名」的操作模式曾蔚為風潮。

然而，隨著台灣2016/1/1起「房地合一稅」新制的實施，乃至於近年的趨嚴修正，這條通用的指定名義條款，在稅制與法理的雙重夾擊下，已然名存實亡，甚至從「理財便利門」演變成「資產火葬場」。

（備註：「房地合一稅」新制自2016年1月1日起實施，針對個人與營利事業買賣房地產改採「實價課稅」。出售房屋與土地的獲利不再分離計稅，而是合併計算實際總利潤，並依持有時間長短適用不同稅率。此外，此新制於2021年升級為「房地合一稅2.0」，將預售屋與特定股權交易納入範圍以抑制炒作。）

購屋成本舉證成謎，房地合一重稅迎面痛擊

房地合一稅的課徵核心，在於「實質利得」。欲計算所得，就必須提出確切的購屋成本。這正是「指定登記他人」的第一道致命傷。

當實際出資人與登記名義人（即出名者）非同一人時，未來的轉售成本該如何認定？若政府認定該不動產屬於「名義人無償取得」，其取得成本恐將被強制依據偏離市場行情的「房屋評定現值」與「土地公告現值」計算。當將來名義人欲出售該不動產時，由於成本被嚴重低估，將瞬間產生龐大的虛增獲利，進而面臨最高可達45%的房地合一重稅。

此時，若出資人欲舉證當年的實際購屋合約與金流以拉高成本，稅捐機關必然會順藤摸瓜，全面徹查這段「指定登記」的實質關係。

多重稅賦連鎖引爆，隱形投資所得無所遁形

「指定登記」的稅務漏洞不僅止於房地合一稅。在實質課稅原則下，出資人將不動產登記於他人名下，若被稅捐機關認定雙方並無實質親屬關係，而純屬經濟上的投資合作，那麼當該不動產出售並將獲利「匯回」給實際出資人時，此筆款項極可能被視為出資人的「個人其他投資所得」。出資人不僅無法規避稅負，反而必須在當年度如實申報綜合所得稅。

更常見的狀況發生在親屬之間。父母出資買房指定登記在子女名下，若無法舉證為借名登記，直接會被推定為「贈與」，一經查獲便需補繳高額贈與稅。若主張是借名登記，將來想把房子「還」給父母或轉售時，繁雜的金流舉證與可能引發的二次課稅（如房地合一稅），將使原本的「省稅美意」變成「稅務災難」。

人心難測，法庭攻防的法律夢魘

除了稅務機關的嚴厲審查，「指定登記」最難以承受的，莫過於法理與人性上的崩潰。

不動產登記具有絕對的公示效力。當「登記名義人」因利欲薰心、家庭變故或債務纏身，選擇不認帳、私自將房產抵押融資，甚至擅自轉售時，實際出資人就必須被迫走上民事訴訟一途，主張「借名登記」關係存在以取回房產。

然而，我國司法實務採取「誰主張，誰舉證」的嚴格原則。出資人必須在法庭上提出當年的借名協議書、完整的購屋金流、稅費（房屋稅、地價稅）皆由自己繳納的單據，乃至於房屋所有權狀正本由自己保管的證明。若時間久遠、證據有所缺失，出資人極可能面臨「錢你出、房他拿」的血本無歸慘劇。

結語：回歸登記名實相符，切莫引火自焚

過去「指定登記他人」的操作，多建立在資訊不對稱與稅制漏洞的紅利之上。但在高透明度的現代金流追蹤與實質課稅的法治大纛下，這種便宜行事的作法早已失去生存空間。

不動產買賣契約中的指定登記條款，不該再被視為合法的理財槓桿。為規避一時的限制或盲目追求節稅，而將鉅額資產的控制權與名義雙手奉送，最終往往落得「稅賦加倍、資產難回」的兩空局面。面對高房價與嚴格稅制，唯有讓資產登記「名實相符」，回歸誠實申報與合法稅務規劃，才是確保財富安全的唯一正道。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）