以房養老是什麼？信託貸款如何申請？專家教你「這樣算」保障退休生活
你的家庭或是身旁的親友，是不是有遇到這類事情呢？子女對於父母的不動產管理過度關心或爭執，已出現爭產的行為；或是期待可以拿不動產作為抵押、變賣等，試想父母該如何保全自己的不動產？
本次邀請到第一銀行副理蕭茹云和專員江俊毅和大家介紹，不動產保全信託以及逆向貸款（以房養老），重點置於保全房屋財產避免受騙、被慫恿，以及如何運用房屋供給老後生活和長照費用。
房屋信託保有使用權 三合一信託保障更提升
不動產保全型信託是屬於自益信託的架構（委託人和受益人皆是自己），信託監察人建議由多位子女擔任，共同為父母的財產設想，監督銀行（受託人）以父母（委託人）的意願執行，同時也可避免爭產。如此做法是移轉不動產所有權，實質使用權利不受影響，保有居住、出租等運用，若是交付信託後，想取回部分做分配，亦可向銀行申請部分塗銷。
舉例某案林女士有精神障礙、為受監護宣告者，家屬將林女士自住不動產和年金險之生存保險金（批註入信託專戶）作為信託的財產，請社會福利基金會擔任信託監察人，規劃之下30年信託期間，銀行將每月定期給付4萬元，使用於林女士醫療安養費用，此案即為不動產保全信託、生存保險金和安養信託，三合一信託的模式。
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逆向抵押貸款－以房養老 以第一銀行「安心貸」為例
嬰兒潮世代的父母們持有不動產的比例高，以房養老正是一項活化自有房屋，透過銀行每月取得生活費的方式，房屋僅是抵押申請貸款，房屋產權、使用權仍歸借款人所有，申請流程如同一般貸款，但需有律師見證，避免日後被其他利益關係人質疑等紛爭。
- 申辦對象：年滿60歲之台灣人
- 擔保品：借款人單獨持有之土地及建物為擔保，最高可貸7成。
- 貸款期間：最長35年，貸款期間＋借款人年齡不得低於95
- 撥款方式：採本金平均法按月定額撥付
舉例：70歲王先生，規劃貸款期間為25年，房屋透過銀行鑑價約1,300萬元，撥款金額計算：1,300萬X 7成÷25年＝每月約3萬元。
故若需面對較龐大的長照費用，父母自身擁有不動產，可選擇以房養老的方式，每月領到的費用即可支付於機構、照顧人力等等費用，也有年長者為樂活退休生活，選擇以房養老逆向貸款，讓人生下半場生活無虞。
而安心貸也可結合不動產信託，除了每月收到一筆費用外，透過信託避免不動產遭設定他項抵押權或盜賣，而影響其生計。
另萬一貸款到期（活超過95歲）或是借款人往生，通常會按以下方式處理貸款：
- 由繼承人以自有資金清償貸款。
- 改由繼承人作新借款人申請一筆貸款，償還被繼承人貸款。
- 繼承人自行出售房產償還貸款。
- 繼承人皆不願意處理或怠於處理時，則由銀行拍賣擔保品清償貸款（目前此現象極為少見）。
提醒大家，思考自身財產保全、老後生活和醫療的費用預備，銀行皆有對應的作法可參考，自己或協助父母選擇適合的方式，享有安穩的晚年生活。
（本文獲愛長照授權轉載，原文為：如何運用不動產保障老後？信託、以房養老介紹）