日圓走弱帶動投資動能 大阪房地產投資額創新高

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

全球熱錢流向出現大搬風！受惠於日圓長期低迷與觀光復甦雙重利多，日本關西核心城市 大阪 房市正迎來前所未有的黃金盛世。根據最新國際地產顧問機構數據顯示，2024 至 2025 年間，大阪地區的房地產投資總額正式突破 1 兆日圓 大關，刷新歷史紀錄。這股「大阪熱」不僅吸引美國、新加坡及香港等海外機構投資者瘋狂卡位，更帶動當地飯店與商辦物業價格水漲船高，讓大阪從東京的影子中脫穎而出，成為亞太區最具吸引力的投資「吸金黑洞」。

海外熱錢精準獵地　飯店業成「資金避風港」

在日圓匯率持續震盪的背景下，具備「避險」屬性的日本房產成為國際資金首選。不同於過去投資者死守東京，近年更多大型私募基金（PE）與主權基金將目光轉向大阪。市場調查指出，這波破兆元投資額中，超過四成來自海外資金。分析師認為，大阪相較東京仍具備更高「性價比」（CP 值），且租金投報率穩定，是全球資金加速進場的關鍵誘因。

其中，飯店業表現最為亮眼。隨著入境旅遊爆發式成長，心齋橋、難波與梅田周邊飯店住房率長期維持高檔。國際連鎖酒店集團積極卡位，除了看好短期觀光紅利，更是提前佈局 大阪世界博覽會 與規劃中的夢洲綜合度假村（IR）。市場預期，結合賭場的 IR 專區，將在未來十年為關西地區持續注入強勁經濟動能。

2025 世博利多出盡？　基礎建設帶動「蛋黃區」位移

大阪房市的崛起，來自長期都市更新與交通建設的疊加效應。隨著梅北二期（Umegita Phase 2）等大型再開發案陸續完工，梅田已轉型為具備國際競爭力的商業中樞，商辦空置率長期維持低檔。

專家分析，當前大阪的開發節奏，與東京奧運前夕高度相似，但大阪多了一項關鍵長期紅利——日本首座合法賭場。不過，熱錢快速湧入也推升地價與房價，部分精華區價格被形容為「脫離現實」，甚至出現外籍買家現金掃樓的情況，市場過熱隱憂逐步浮現。

平衡報導：高投報背後的隱憂　匯率與利率雙重夾擊

樂觀氣氛之下，風險評估同樣不可忽視。台灣房產專家提醒，海外置產並非穩賺不賠。首先，日本央行 日本銀行 若持續推動貨幣政策正常化、告別負利率，融資成本上升將直接壓縮房地產淨收益率（Cap Rate）。其次，若日圓未來出現明顯反彈，雖可能推升外幣計價資產價值，但也可能抑制觀光消費，對飯店收益形成壓力。

此外，「世博泡沫化」風險亦不容小覷。歷史經驗顯示，大型國際盛事落幕後，周邊房市往往迎來修正期。若 2025 世博效益不如預期，或公共建設成本超支造成財政壓力，大阪房市恐將出現一波結構性「洗牌潮」。

台灣法令規章警示　投資海外需更謹慎

針對近年台灣民眾赴日置產熱潮，主管機關與法律專家提醒，在台銷售日本不動產的仲介業者，必須遵守《消費者保護法》與《不動產經紀業管理條例》，不得以「保證收益」、「穩賺不賠」等話術誤導投資人。投資前亦須完整評估台日稅制差異，包括所得稅、固定資產稅、管理費與修繕積金等長期持有成本，避免只看匯差與表面投報，卻忽略隱性風險。

大阪房市正式邁入「兆元時代」，象徵全球資金對關西長期發展的高度肯定；然而，在價格創高、風險升溫的十字路口，是果斷上車，還是耐心觀望，正考驗著投資人的判斷力與抗壓性。