南韓資本緣何遲未大舉佈局歐洲房產？AI平台與物流變革浮現轉機

商傳媒｜吳承岳／台北報導

儘管南韓投資者在全球不動產市場表現活躍，積極投入美國、日本及杜拜等地區，然而其在歐洲不動產市場的參與程度卻相對有限。分析指出，這並非因為缺乏投資機會，而是面臨結構性的進入障礙。

過去十年來，南韓的海外不動產投資路徑清晰可見，從2010年代以紐約與舊金山為中心的辦公室資產，轉向日本市場，近期則聚焦於提供稅務優惠與居留權的杜拜市場。相較之下，歐洲不動產市場的複雜性成為一道高牆。由於歐洲並非單一市場，而是由眾多國家組成，各國間的稅制、法規與法律體系差異甚大，導致資訊複雜且交易結構封閉，形成顯著的進入門檻。

然而，近年來全球投資結構正經歷重塑，尤其受惠於物流投資的擴大與人工智慧（AI）不動產平台的崛起，歐洲不動產市場的投資前景正受到重新審視。愛沙尼亞（Estonia）的AI不動產平台 Consorto 等服務，正逐步解決資訊不對稱的問題，有效連結投資機會與資金，促使歐洲市場結構趨向開放。

這些AI平台提升了非公開市場交易的可及性，並將投資評估效率最佳化，進而加速決策過程並提高準確度。全球家族辦公室已開始運用AI平台，擴大在歐洲物流與核心資產的直接投資。現在，透過共同投資機制，五百萬歐元至兩千萬歐元規模的投資案皆成為可能，顯著提升了投資單位彈性。

從2022年至2024年間，歐洲不動產市場受到升息影響，部分資產價格已調整約一至兩成五，估值因此重新定位。此外，電子商務的蓬勃發展與製造業據點的遷移，使歐洲物流基礎設施的重要性與日俱增，帶動了物流資產的結構性需求轉變。波蘭、捷克、匈牙利等中東歐（CEE）國家，更已崛起成為歐洲關鍵的物流樞紐，部分中東歐物流資產目前可提供每年6%至8%的穩定報酬率。

未來投資歐洲市場，投資者仍需審慎考量多項變數，包括各國法規差異、匯率波動，以及能否有效建立當地營運能力。透過整合當地網絡與不動產資產管理專業的戰略性方法，將是成功進入歐洲市場的關鍵。隨著海外不動產投資策略從單一國家集中，演進至市場分散與結構性成長軸的選定，歐洲市場的潛力正逐步浮現。