美低收入住宅空置逾 4500 戶 貧困者仍陷租屋困境

商傳媒｜方承業／綜合外電報導

儘管美國部分城市有大量可負擔住宅單位空置，但最貧困的民眾仍難以找到棲身之處，凸顯美國低收入住房市場的結構性困境。

根據報導，在美國，許多最貧困的家庭面臨可負擔房屋嚴重短缺的窘境。這些「極低收入戶」指的是年收入低於聯邦貧困線（單身家庭年收入低於 1.6 萬美元）或其所在「地區中位數收入」（Area's Median Income, AMI，常用來衡量一個區域家庭收入水準的指標）30%的家庭，以兩者中較高者為準。這類家庭約佔美國租屋家庭總數的四分之一，其中近四分之三將超過一半的收入用於支付租金及水電費。

近年來，美國多數透過「低收入戶住宅租稅抵減計畫」（Low-Income Housing Tax Credit）資助的可負擔住宅，主要鎖定收入達到地區中位數收入 50% 或以上的人群。這項由聯邦政府推出的計畫，旨在透過稅收優惠鼓勵私人開發商建造可負擔房屋，但在 2024 年，該計畫資助的單位中，僅約 12% 專為極低收入戶而設。

空置率攀升與申請障礙

值得注意的是，部分城市為 AMI 60% 族群設計的可負擔住宅，其租金已逐漸逼近市場行情。例如，奧斯汀針對單身人士 AMI 50% 的收入約為每年 4.7 萬美元，而極低收入戶則低於 2.8 萬美元。True Ground Housing Partners 總裁 Carmen Romero 表示，若無大量補貼，建造針對 AMI 30% 族群的單位在經濟上並不可行。

科斯塔集團（CoStar）數據顯示，奧斯汀可負擔住宅的空置率接近 16%，約有超過 4,500 個單位閒置，遠高於約 5% 的健康空置率。LDG Development 的營運長 Rebekah Fischer 指出，其在奧斯汀為 AMI 60% 族群興建的單位空置率達 12%，原因在於申請可負擔住宅的流程過於繁瑣且耗時。她表示：「市場租屋可能兩分鐘內就能獲批，但可負擔住宅卻需要時間。」

這導致一些租戶，如波特蘭居民 Jaiden Barbee (年收入約為 AMI 55%)，寧願多花每月 200 美元租市場價公寓，以避免可負擔住宅複雜的審核手續。這種現象也反映在其他城市，例如丹佛 AMI 60% 和 80% 族群的住宅空置率分別達到 13% 和 21%，而波特蘭亦有超過 1,700 個空置單位。

政策爭議與未來方向

對此，卡託研究所（Cato Institute）經濟學家 Chris Edwards 批評 Low-Income Housing Tax Credit 計畫過於複雜、官僚且成本高昂。他建議，若要補貼可負擔住宅，應直接向租戶提供類似住房券的補貼，效率會更高。然而，住房券也面臨困境，聯邦資金短缺導致僅有約四分之一符合資格的家庭能獲得，且等候名單可能長達數年。

儘管有諸多挑戰，地方政府仍持續努力解決住房問題。奧斯汀市曾設定在 2018 年至 2027 年間，為極低收入戶建造 2 萬個單位的目標，但截至 2024 年僅完成了 543 個。不過，奧斯汀住房部門正採取行動，優先資助符合 AMI 30% 族群的住宅提案，希望能增加最貧困人口的住房供應。像奧斯汀遊民 Davis 這樣的居民，仍在焦急等待一個能讓他們安心度日的住所。