美國房市降溫：36大都會區房價下跌 新屋更便宜、租屋潮興起

商傳媒｜方承業／綜合外電報導

美國房地產市場正經歷顯著變化，根據最新數據，在全美前 50 大都會區中，有 36 個地區的房屋掛牌價格正在下跌。全國每平方英尺的房屋價格已連續 10 個月年比下降，顯示市場整體正在降溫。

房地產網站 Realtor.com 的資深經濟學家 Jake Krimmel 表示，奧斯汀、坦帕、聖安東尼奧及丹佛等城市，正逐漸回吐疫情期間的房價漲幅，且待售房屋庫存量也高於疫情前水準。八月份，奧斯汀、坦帕和孟菲斯的每平方英尺價格跌幅最顯著，分別下降 8.1%、5.6% 和 4.1%。即使是房價仍居高不下的舊金山，八月每平方英尺掛牌價格也下滑了 3.9%。然而，也有部分地區逆勢上漲，如普洛威頓斯、印第安納波利斯和芝加哥，同期每平方英尺價格分別增加了 9.3%、4.4% 和 3.6%。

值得注意的是，新成屋的價格與現有房屋相比，出現了歷史性的逆轉。根據房地產分析師 Nick Gerli 的說法，新成屋價格比四年前下跌了近 15%，而現有房屋的價格卻上漲了 15%。目前新成屋的價格比現有房屋平均便宜約 9.3%，價差約 4 萬美元，這與過去通常新成屋價格較高的情況截然不同。Nick Gerli 指出，建商目前擁有超過 9 個月的新屋供應量，而現有房屋市場的供應量約為 4.5 個月，顯示建商面臨較大的銷售壓力而選擇降價。

高漲的抵押貸款利率是導致市場降溫的主因之一。自 2022 年以來，房貸成本幾乎翻倍，截至九月初，30 年期固定利率抵押貸款平均約 6.71%。這使得購屋門檻大幅提高，例如，目前購買一棟中位數價格的房屋，每月房貸支付額約為 2,250 美元，相比 2021 年的 1,165 美元，增加了約 90%。儘管家庭收入在過去五年增長約 10%，但房價上漲了 27%，導致購屋每月成本佔家庭收入的比例從 20% 躍升至約 33%。此外，許多擁有低利率房貸的屋主不願出售房屋，形成「抵押貸款鎖定效應」（mortgage lock-in effect），進一步壓縮了現有房屋的供應量。

在許多市場，買房已變得比租房昂貴。在美國 50 個最大都會區中，有 41 個地區已進入「買方市場」（buyer's market），意指房屋待售時間拉長、賣方議價空間增加，且賣方會提供額外讓利。美國第一線購屋者的比例也降至歷史新低，目前購屋者的中位數年齡為 56 歲。雖然當前市場面臨挑戰，但與 2008 年的金融危機不同，目前的房屋資不抵債（homeowners underwater，指房屋價值低於貸款金額）比例約 2%，遠低於 2008 年的 23%，且止贖率和失業率也相對較低。房地產專家建議關注通膨、就業市場和房屋庫存量等關鍵指標，這些因素將影響未來的房貸利率走向和房價變化。美國總統川普政府也正採取措施，試圖降低抵押貸款成本並加快審批流程。