加拿大REITs市場賣方議價力減弱 投資人尋求困境資產機會

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

加拿大不動產投資信託基金（REITs）市場正經歷一場由借貸成本變動所致的復甦不均。面對賣方議價能力下降，經驗豐富的投資人如 Virtus Financial Group of Companies 執行長 Aurelio Baglione 正積極尋找潛在的投資機會。

當前市場中，不動產收益已難以支撐新的收購案。部分加拿大地區的公寓租金出現回落，新租賃建案的招租時間也較以往延長。此外，過去以約 4.5% 資本化率（指不動產的淨營業收益與其買價的比率，常用來評估投資報酬率）購入的「指標性物業」，現在已難以獲利。

不過，加拿大住房抵押貸款公司（CMHC）提供的聯邦抵押貸款保險，讓部分住宅開發案仍能透過低於 4% 的利率維持財務可行性。同時，部分投資於填補性開發案或新開發案的投資人，因這些項目目前難以變現，可能被迫出售其他資產，例如公寓大樓或商業廣場，這為市場帶來了更多供給，也為專注困境資產的買家創造了機會。

Aurelio Baglione 擁有 40 年的不動產投資經驗，自 1986 年投身房市以來，經歷過多次利率大幅上漲。他觀察到，此次升息的影響雖不如 1990 至 1991 年間劇烈，但對住宅和商業市場，尤其是多戶住宅領域，衝擊最為顯著。Baglione 投資策略約有八成是針對困境資產（不良資產或急售資產），他認為，這種市場環境最能發掘投資價值。

Baglione 所管理的 Virtus Diversified REIT（一支不動產投資信託基金）目標分派率為 7%，另加上每年 3% 至 4% 的抵押貸款本金攤還，展現其在當前市場中的營運策略。在 Virtus Financial Group of Companies 的投資組合中，零售物業表現最佳，且未受到關稅影響。

相較之下，資料中心REITs則被視為高風險領域。Baglione 認為，雖然資料中心市場正在成長，但長期贏家尚不明朗，對於保守型投資人而言，現階段投入該領域風險較高。

值得一提的是，COVID-19 疫情期間，Baglione 在邊境關閉的情況下，仍成功在美國紐約州水牛城收購了一處 BJ's Wholesale Club 物業，以及另一處位在紐約州的物業，甚至未進行實地勘察。疫情加速了遠端不動產交易的普及，擴大了其在加拿大及美國的投資範圍。