美國現金購屋占比成市場指標 全球投資者洞察房市供需

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

全球投資者傳統上透過抵押貸款利率和新建案數量來分析美國房屋市場，然而這些指標反應較慢。《World Business Outlook》報導指出，房屋是否在無貸款情況下售出，也就是「現金銷售」的比例，是一個更快速且重要的觀察指標。近年來，美國現有房屋銷售中約有四分之一是以現金交易完成。

現金銷售比例的變化能揭示不同的市場訊號。若現金銷售比例上升，同時房價也隨之上漲，這通常代表買家之間競爭激烈。但若現金銷售比例上升，而交易量卻下滑，則可能暗示市場存在「融資受阻」的情況（financing blockage），即買家難以取得貸款。對於國際投資者而言，後者尤其重要，因為在市場活動放緩時，現金買家握有更大的優勢。

值得注意的是，美國特有的三十年期固定利率抵押貸款，可能導致屋主「鎖定效應」（lock-in effect），即屋主不願在利率上升時賣掉低利率貸款的房屋，這限制了市場上的房屋供應，與其他國家的房貸結構不同，分析美國房市時須將此點納入考量。在競爭激烈的美國市場中，預先核准的抵押貸款對於買賣雙方都非常關鍵，因為可以減少融資方面的摩擦。

並非所有現金交易都源於財務困境，但需要快速脫手的房屋（distressed properties）確實集中在小型業者手中。這類房屋通常來自於繼承、欠稅、長期失修或緊急搬遷等情況，並且在市場上持續存在對老舊、價格較低房屋的需求，這使得該市場區塊有時能逆週期運作，即在有貸款的交易停滯時，現金交易量仍能維持穩定。例如，德州因持續的人口遷入、大量建於上世紀中葉的郊區住宅、無州所得稅但較高的房產稅，使得當地持有成本高昂，促使賣家傾向接受現金出價。

對於海外投資者而言，直接在美國購買單戶住宅進行投資，涉及複雜的在地法規。例如，要深入了解各州的房產稅與交易規則（美國五十個州各有不同規定），還有對美國特有「產權保險」（title insurance）的成本、當地翻修勞工價格以及物業管理品質的掌握。雖然大型機構資本曾進入這個領域，但因難以大規模降低單位成本而退出。因此，國際投資者通常發現，與當地營運商合作比直接收購更為實際，因為當地合作夥伴能提供關鍵的翻修和轉售專業知識。