房市量縮效應擴大 學者示警「不要有荷蘭病」籲第二戶貸款應再鬆綁一成
房市量縮效應持續擴大，知名重量級學者德明財經科大教授、房地產專家莊孟翰教授今（1）日直指，央行目前房市管制政策「太保守」，政府不能只看到房價，更要防範信用緊縮一路蔓延至消費、投資、就業與建築產業鏈，甚至引發交屋後遺症。他更向政府示警「不要有荷蘭病」，認為央行既然今年第一季已將第二戶貸款成數放寬至六成，若再適度鬆綁10個百分點，「應無不可！」
住展集團與崑山科技大學今（1）日下午合作發表「2026 住宅產業鏈景氣調查結果」，莊孟翰應邀進行講評。
莊孟翰表示，從全台買賣移轉棟數來看，去年已掉至36萬棟出頭，今年恐怕進一步跌破35萬棟大關，房市交易量持續萎縮的後遺症將逐漸浮現。他指出，當前M型、K型社會趨勢愈來愈明顯，房價表現也呈現K型走勢，部分區域與產品仍有支撐，但不少市場已明顯降溫，若再疊加人口減少、超額供給等結構性因素，房市下修對整體經濟的影響不能低估。
「現在不是只有房價的問題，而是整個產業鏈的問題！」莊孟翰指出，從經濟學角度來看，消費、投資、出口是支撐經濟成長的重要三大支柱，如今房市交易量大幅萎縮，相關產業的接案、投資及人力需求已受到影響，如果再碰上人口減少、房市供過於求及房價下跌，恐怕會讓經濟承受更大的壓力。
他認為，央行目前已責成銀行進行不動產放款自主管理，實務上銀行對房屋估價也愈來愈保守，即使央行今年已放寬第二戶貸款成數一成，市場上的實際融資環境仍相當緊縮。
莊孟翰分析，銀行估價保守，最直接的衝擊就是一般購屋者可能出現「有房子、卻貸不到足夠的錢」的窘境。當自備款缺口擴大，購屋者可能被迫放棄交易；對建商而言，則可能面臨買方貸款不足、餘屋去化速度放慢，以及資金回收延遲等壓力，最終影響整個房地產產業鏈。
因此，莊孟翰主張，政府應重新檢視第二戶貸款管制。他表示，既然今年第一季央行理監事會議已將第二戶貸款成數放寬至六成，在目前銀行已經進行不動產放款自主管理、估價又相對保守的情況下，「如果再適度鬆綁10％，應無不可！」盼政策能從「一刀切」逐步轉向更具彈性的管理方式。
更讓莊孟翰擔心的，是目前政策緊縮可能累積的「交屋後遺症」。
他指出，政府現在就應該超前部署，不能等到大量交屋問題發生後才處理。尤其當購屋者因貸款不足、資金缺口無法完成交屋，可能衍生買賣契約、履約保證、建商資金調度等一連串問題，甚至進一步牽涉營造廠法定抵押權等法律與債權問題。
「如果交屋問題擴大，後面衍生出來的問題，可能比我們想像中嚴重。」莊孟翰強調，政府應提前盤點可能發生的風險，建立因應機制，避免房市信用緊縮從單一市場問題，逐步擴散成金融與產業鏈問題。
此外，他也提醒，中小型建商可能是這波房市調整中最脆弱的一環。大型建商資金實力相對雄厚，尚有較多籌資與調度空間，但中小型建商若同時面臨土地成本、營造成本、融資緊縮與銷售速度放緩，資金壓力恐快速升高，未來市場可能出現「中小型建商逐步被淘汰」的現象。
莊孟翰也特別提醒，小坪數住宅的貸款問題同樣不容忽視。銀行放款仍須依照授信「5P」原則審查，未來對借款人的還款能力、資金用途、債權保障等條件都可能更加嚴格檢視，因此不能單純認為「總價低、坪數小」就一定比較容易取得貸款。
莊孟翰強調，當前房市最大的風險已不是單純「房價會不會跌」，而是信用緊縮之後所產生的一連串連鎖效應。政府若只關注抑制房價，卻忽略交易量急縮、產業投資、人力需求、建商資金與交屋風險，恐怕等到後遺症全面浮現時，處理成本反而更高。
他呼籲政府應超前部署，在穩定房市與防範金融風險之間取得平衡，避免房市降溫演變成產業降溫，更要防止經濟結構失衡，真正做到「不要有荷蘭病」。