台海危機下，還能投資房地產嗎？經濟學家揭「注意這2點」避免虧損

面對台海局勢持續緊繃，不少人心中都有一個揮之不去的疑問，倘若戰爭真的爆發，辛苦買下的房子會不會化為烏有？經濟學專家、防衛韌性委員會委員劉玉皙在《地緣風險理財課》一書中，從「地緣政治風險」的視角探討投資理財，盤點資產的流動性與抗壓性，思考哪些屬於短期市場震盪，哪些則是必須留意的結構性風險，幫助讀者在波動中守住財富。以下為本書摘文：

在台灣，房子不只是住所，更構成了家庭財富的絕大部分。當地緣政治風險亮起紅燈，房地產往往會面臨兩種截然不同的評價：有人認為它是「不動產」，戰火一來就會被打爛、價值會直接歸零；有人則認為它是「實質資產」，是應對本幣崩潰最強大的盾牌。到底哪一種觀點比較對？

台海情境下，房子還能買嗎？

局勢動盪、通膨和貨幣貶值時，名目資產將會備受衝擊。對存款人而言，資產是大幅縮水了，但是對欠債人來說，情況恰恰相反。

向銀行借貸的1000萬元房貸本金，已經寫在契約裡，並不會隨著通貨膨脹而自動調整。在高通膨環境下，貸款到期時需要償還的1000萬元，其「實質價值」其實已大幅縮水。換言之，你是用購買力較低的貨幣，償還當初購買力較高的債務。

如果你的房貸是固定利率，那麼，利息也不會跟著通貨膨脹率而調整，通膨再高，要還的錢就是那個金額，不會變多。在高通膨的環境下，其實借款人是受益的。

如今我們可以觀察到，即使面臨地緣政治風險，台灣人仍持續投入房地產市場，並透過槓桿操作，以20～30年期的長期房貸進行購置。這種行為乍看之下似乎不夠理性，但若從財務管理與經濟學的角度來看，其實邏輯沒有問題。因為在通膨與貨幣可能貶值的環境中，長期固定利率債務本身，正是一種對抗實質購買力下滑的間接避險機制。

買房一定賺嗎？

接下來看房地產。這裡使用信義房屋的房價指數，因為它採用「二手屋價格」，比新成屋更能反映一般人的實際交易情況。我們買房多半買新屋，但賣掉時卻是賣二手屋，所以用二手屋指數更準。

如果在2005到2025年間，不是買台股大盤，而是買房，報酬率其實沒有比較高。台北市的房價20年間大約漲了倍，而台股加權指數則上漲4～5倍，因此「買房一定賺」並不一定成立。

整體而言，房地產報酬取決於地區與標的，並非買哪裡都會賺。買錯地區、而且在錯誤時間點售出的話，其實也有很多台灣人投資房地產虧損的例子，只是沒有被公開討論。選對地點與物件，才有機會真正獲利。

台灣人普遍有買房子「保值、增值」的想法，之所以能獲利，第一是買對地區，第二是房地產抗通膨，第三是因為買房時運用了「財務槓桿」（房貸），再加上「長期持有」，兩者加乘，才創造出遠超投入成本的回報。

台灣人普遍具有高住宅自有率（約83.6%～84.4%），平均每人居住面積約11.9坪，多數家庭擁有一套住房為主。很多人會擔心自己有房子，假如戰爭時怎麼辦？或是擔心現在有戰爭風險，那還能不能買？

哪裡的房子最安全？

以烏克蘭經驗來說，只要房子不在前線，基本上都還算「安全」。但台灣的狀況就不同了。台灣是海島，若共軍真的攻擊台灣，可能的登陸點很多：基隆、淡水、八里，甚至花蓮、台中。近期的兵推與國外軍事智庫推估，也有從台中登陸、把台灣切成兩半的劇本。

既然登陸地點充滿不確定性，台灣就不像烏克蘭那樣，能清楚區分哪裡必然是大後方、哪裡相對安全。因此，「大量人口避難至特定城市，房價隨之上漲」的情況，未必會在台灣重演。

但好消息是，我們不必將「全面登陸」視為戰爭的唯一想定。更優先、也更可能出現的情境，其實是空襲與海空封鎖；即便發生登陸，戰事也多半集中於少數被稱為「紅色沙灘」的高風險海灘。

綜上所述，購屋時的主要重點是「避開空襲熱區」和「紅色沙灘」。與其賭哪個縣市最安全，不如避開軍事機場、軍用港口、大型電廠、可能登陸的海灘附近，或軍事設施周邊，安全性相對會比較高。

「紅色沙灘」的位置，可以參考華盛頓軍事智庫「2049計畫研究所」的整理，或是國防部的公開新聞。例如2023年國防部例行記者會和歷年漢光演習，進行共軍登陸反制演練的「紅色沙灘」就包括林口寶斗厝海灘、八里挖子尾沙灘、桃園海湖海灘、台南喜樹海灘、台中甲南海灘、高雄西子灣沙灘等，但「2049計畫研究所」的整理則不只有這幾處。

雖然台灣不一定會複製基輔的房價走勢，但回歸經濟學本質：房屋與土地是實質資產，戰後重建一定需要房屋與土地。土地不會消失，因此仍有基本價值，即使在台灣，房地產在戰爭中仍具備一定的抗通膨特性。

當然，極端案例也是有的，例如烏克蘭境內的馬立波、頓巴斯，因為是交戰熱區，城市被夷為平地，房產價值在物理上幾乎歸零，也就無法交易，跌到數百美元一棟都沒有人買。而在俄軍占領區，則出現了令人玩味的極端案例：在俄軍占領的頓內茨克，竟有房地產商居然去蓋豪宅、拍短影音廣告，甚至請女高音去站在地基上唱歌，推銷給有錢人，把房價撐住。

但如果以為「一旦被占領，就等於房價保證」，那就太天真了。根據新聞報導，俄羅斯總統普丁在2025年12月簽署了一項新法律，授權俄方當局在被占領的烏克蘭領土上，可以徵用或沒收「無主」的房產，原屋主是烏克蘭人也不一定會獲得實質補償。

這項法律讓俄軍和占領當局能夠大量掌控原屬於平民的住宅或土地，並加以安置或分配，極大地削弱了原屋主對財產的所有權保障。可見在投降與占領情境下，財產權的確定性有很大的變數，不能簡單等同於「戰後財產價值上升」。

（本文摘自／地緣風險理財課：從保值到增值的全方位指南【附4張資產檢查表】／三采文化）

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