賣房慘遭「放生」？威州房產顧問揭露服務斷層 僅「掛牌」未「行銷」 傳統仲介模式遭質疑

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

在房價高檔盤旋、交易資訊高度透明的市場環境下，屋主對房地產仲介服務的期待正快速轉變。來自美國威斯康辛州的最新市場觀察指出，愈來愈多房屋賣家對傳統房仲的「被動式銷售模式」表達不滿，質疑部分經紀人僅完成物件掛牌，卻未實質投入行銷資源，導致房屋長期滯銷或成交條件不如預期。

該現象並非僅限於美國市場，也折射出包含台灣在內的全球房地產產業，正面臨數位轉型與服務升級的結構性壓力。

屋主與仲介的落差：對「行銷」的認知分歧

根據威斯康辛州西南部地區（涵蓋麥迪遜、維羅納一帶）的市場回饋，不少屋主在售屋過程中產生的挫折感，並非來自市場景氣，而是源於與仲介之間對「行銷行為」的認知落差。

身兼持證房屋檢查員與房地產顧問的 Jeremy Fishnick 指出，部分傳統仲介的服務邏輯，仍停留在「完成掛牌即完成行銷」的階段。

他表示，許多賣家在簽署委託合約時，普遍期待仲介能提供完整的曝光與推廣策略，但實務上卻往往僅止於將物件資料上傳至多重掛牌服務系統（MLS），後續則缺乏主動導流與市場操作。

過度依賴 MLS　房源易淹沒於資訊洪流

Fishnick 分析，MLS 系統雖仍是房市的重要基礎設施，但在房源數量暴增、買方資訊管道多元的環境下，單靠自然曝光已難以確保成交效率。

他指出，房屋是否能以理想價格售出，本質上是一個行銷與策略問題，而非單純的行政掛牌流程。缺乏精準定位與主動推廣的物件，極易在大量房源中被忽略，進而錯失最佳成交時點。

業界觀察也顯示，現代房地產行銷已逐步轉向數據導向，透過大數據分析、社群媒體投放與演算法鎖定潛在買方，取代過往仰賴人脈或被動等待的方式。這種「主動鎖定需求」與「被動等待詢問」之間的差異，已成為影響成交速度與價格的重要分水嶺。

交易後期風險浮現　售前驗屋成關鍵防線

除了行銷策略的落差，Fishnick 也從其驗屋師的專業背景中，點出另一項常被忽視的風險來源──交易後期談判崩盤。

他觀察到，不少交易糾紛發生在買方完成房屋檢查之後，當潛藏的屋況問題曝光，賣家往往在時間壓力下被迫讓利，甚至承擔高額修繕成本。

對此，他建議將「售前驗屋」（Pre-listing Inspection）納入標準銷售流程。透過在上市前即掌握屋況，屋主可選擇先行修繕或在定價時反映實際狀況，有助於降低資訊不對稱風險，並提升交易透明度。

此概念亦與台灣實務上重視「不動產說明書」與瑕疵揭露的方向相呼應，有助於降低後續法律爭議，例如民法中關於物之瑕疵擔保責任的風險。

市場趨勢轉向：專業分工與數據導向服務

隨著屋主與買方對資訊掌握能力提升，傳統以話術與經驗為主的銷售模式，正逐漸失去競爭優勢。市場趨勢顯示，結合專業驗屋、精準數位行銷與財務分析的複合型顧問服務，正成為新一代房地產市場的主流方向。

Fishnick 指出，現代賣家需要的已不再是模糊的銷售承諾，而是清楚的行銷策略、風險控管能力，以及對資產價值最大化的專業執行。

房地產服務進入升級壓力期

威斯康辛州的市場觀察，反映出全球房地產產業正在經歷一場不可避免的服務轉型。當「掛牌即行銷」的模式逐漸失效，仲介角色勢必從單純撮合者，轉型為具備策略、數據與專業判斷能力的顧問型角色。

在資訊透明與競爭加劇的環境下，能否提供真正具價值的行銷與風控服務，將成為房地產業者未來能否存續的關鍵考驗。