租屋糾紛見怪不怪！教你解決常見的5問題
好房網News記者戴鈺純／綜合報導
房東跟房客之間的關係維護相當重要，不管身為房東或是房客，都希望彼此之間能和睦相處，租賃關係也才能走得長久，而房東與房客因為立場不同，各自堅持的角度與自我權益的鞏固當然也大不同，除了房客害怕遇到惡房東外，房東當然也怕把自己的房子租給奧客，所以到底雙方該怎麼做才能相處融洽，或是做到好聚好散的程度，就是一門相當重要的課題。
租約到期若懶得換約，依《民法》第451條，定期租賃契約可能變成「不定期租約」，屆時房客或房東任一方想終止租約，只要依法先期通知就可隨時進行，但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋。
想避免上述情形，可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿，租賃關係即行消滅，承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。
二、租約到期不想繼續出租，但房客不願搬離怎麼辦？
假設當初房客有繳交押金且尚未扣光，房東可用於抵扣房客積欠的租金，若押金已被扣光，依照《民法》第440條，總積欠租金必須超過2個月租金總額，房東才可寄存證信函，請求終止租約，並要求房客搬離。
押金怎麼扣才能讓雙方心服口服？談判技巧十分重要。在屋況遭破壞部分，雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價，可比照政府採購辦法，找三家相關廠商報價。
另外，修繕後仍須保留付款證明，只要符合比例原則，即使到法院也能站得住腳。
有關居住人數控管，專家直言，這問題房東很難舉證，尤其雅房無獨立電表、水表，更難查明。即使是獨立套房，除非租金包水包電，才會因租客增加對房東造成實質上損害。而且當初租賃上若無特別註明，也無法向對方多收費用。
五、房客積欠租金且搬走後避不見面，該怎麼辦？
可先要回房子，其次要回房客積欠的租金；經訴訟法律程序後，房東可向法院申請「債權憑證」，調出承租方的工作勞健保紀綠，再向法院申請查封薪水，前提是承租方須有工作且有投保勞健保。專家提醒房東，千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體，或私自闖入房子，否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。
另外，律師蔡志雄提醒，在租賃關係中，彼此尊重、遵守合約很重要，若能私下協調和解再好不過，房東若趕不走租客，可以寄存證信函作為初次警告，要是租客執意不搬走，也可向法院申請終止租約。但千萬記得，不要私底下解決，不小心做出觸法的事，反倒會讓自己吃悶虧。
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