法律陰影與資產減損夾擊 亞歷山大房地產估值是否跌出投資甜蜜點引熱議

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

美國生命科學不動產指標型 REIT——亞歷山大房地產（原名 Alexandria Real Estate Equities，股票代碼 ARE） 近期再度成為資本市場關注焦點。公司除面臨多起與紐約長島市（Long Island City）資產相關的證券集體訴訟外，亦於最新財報中認列大額不動產減損，並同步宣布調降股利水準，在營運、財務與法律層面形成多重壓力，對投資人信心構成實質衝擊。

財報失色與減損認列　基本面承壓

根據公司公布的 2025 年第三季財報，亞歷山大房地產營運表現未達市場原先預期，部分資產因估值調整而認列減損，反映在高利率環境與資本化率上升背景下，生命科學不動產評價面臨修正壓力。公司同時調整股利政策，也被市場解讀為現金流管理趨於保守的訊號。

股價大幅修正　短線反彈引發價值討論

市場數據顯示，亞歷山大房地產股價在過去一年累計跌幅超過四成，近 90 日跌幅亦逾三成，表現明顯落後大盤。然而，近期股價出現技術性反彈，近 30 日漲幅達雙位數，顯示部分資金開始進場布局，市場正評估是否出現中長期價值修復的可能。

以最新收盤價約 52 美元計算，相較部分估值模型推算的合理價值約 58 美元，現價存在顯著折讓，部分投資人將其視為進入「被低估區間」。不過，這樣的折價是否足以反映潛在風險，仍是市場爭論焦點。

分析觀點分歧　風險與題材並存

分析機構對亞歷山大房地產後市看法明顯分歧。樂觀派認為，公司核心資產多位於美國一線城市與生技研發聚落，長期受惠於生技、醫療與製藥產業研發需求，具備結構性支撐；保守派則指出，高利率環境可能延續，融資成本居高不下，加上訴訟不確定性與後續資產重估風險，恐進一步壓抑股價表現與資產評價。

此外，市場亦關注生命科學租賃需求是否能在資本支出趨於謹慎的情況下維持成長，以及資產處分時的資本化率是否持續上升，這些因素都將影響公司未來幾季的營運修復速度。

估值是否具吸引力　仍待時間驗證

整體而言，亞歷山大房地產目前估值是否已跌入具吸引力的投資區間，取決於投資人對法律風險、資產減損後續影響，以及基本面回穩時程的判斷。短線反彈未必代表趨勢反轉，在波動加劇的市場環境下，醫療與生命科學不動產仍具長期題材，但風險是否已被充分定價，仍有待時間與財報表現進一步驗證。