2022年房地產二十大發展趨勢(6)

六、台商回流，商辦、廠辦需求殷切

─上市櫃建商與保險業、金融業都積極購置不動產

(一)六都上市櫃建商土地交易高達4,982億元

近年台商大量回流，導致土地交易金額屢創新高，依信義全球資產彙整自公開資訊觀測站之數據，2015~2021年六都上市櫃建商土地交易金額高達4,982億元(詳請參閱表一)，其中以台中市高達1,520億元最受矚目，其次為台北市1,078億元，連帶保險業與金融業也積極購置商用不動產，導致商辦與廠辦需求愈益殷切。

值得注意的是，2015~2021年期間除2019年之外，其他各年度台中市之土地交易金額皆超過台北市。

▲2015~2021年六都上市櫃建商土地交易金額對照圖

(二)2020~2021年商用不動產交易頻創新高

隨著台商回流逐年增加趨勢，2021年全台商用不動產交易金額高達1,588億元，較2020年之1,412億元增加12%(詳請參閱表二)，其中以工業地產780億元之交易金額最高，尤其是科技傳產需求最為殷切，值得注意的是，主要需求大都以自用為主。

其次為廠辦541億元的交易金額備受矚目，且有不少係整棟交易，尤其是在軌道經濟與工業區立體化政策推動下，呈現廠辦需求急遽增加趨勢，與2020年相較，大幅成長2.7倍，至於交易區域主要仍以台北市內湖及新北市為主；另外就買方而言則以壽險業與金融業最多，並且總交易數量十件當中有六件為整棟交易，一般咸認未來廠辦交易仍以新北市為主，至於台北市則聚焦於北士科。

另外，2021年商辦總交易金額149億元，其中新光人壽以92.888億元購買整棟中華開發大樓最受矚目。

至於各產業別交易金額以科技業之666億元為最高，其次分別為壽險業、金融業與營建產業之358億元、186億元(詳請參閱表三)。

▲2017~2022年壽險業各都購置不動產金額

(三)商用不動產交易量再創新高至4,250億元

依CBRE世邦魏理仕公布數據，2021年全台大型不動產交易金額高達4,256億元(商用不動產交易金額1,338億元，土地交易金額2,918億元)，係2003年以來新高，且係連續兩年超過四千億元，其中自用需求占1,120億元，年增25%。此外，建商持續加碼購地金額更高達2,215億元，較2020年增加21%，其中又以台中、桃園及新北市合計1,436億元最受矚目；另外，保險業斥資391億元購置土地及地上權案，也是近年助長房地價格備受關注之一大焦點議題。

如表四資料顯示，新光人壽保險分別斥資92.89億元、56.4億元購買中華開發大樓與萊恩廣場，全球人壽以41億元購置藍天三重總部大樓，三商美邦人壽保險以34億元購買華固智富中心大樓，都是近年備受矚目之交易標的。

(四)保險業也積極購置不動產

─兼顧收益、增值與資金運用效率

近年台商大量回流，再加上外資加碼投資，商辦需求一路從台北、桃園、新竹往南延燒，保險業者之投資焦點也已跨越台北市與新北市之傳統區域。

根據第一太平戴維斯與世邦魏理仕彙整之資料顯示，近年除建商大量購置土地之外，2020~2021年另一大交易量則是保險業，包括南山人壽、富邦人壽、全球人壽、國泰人壽、新光人壽與三商美邦人壽都積極購置各類型具有收益性標的(請參閱表五)，以期資產增值兼以有效提升資金運用效率。

【附註】

1.住宅產品仍有相當大的發展空間：

隨著台商大量回流，再加上外資加碼投資，尤其是各地方政府積極招商引資並加速交通建設，未來三至五年在產業不斷擴廠投資情況下，除商用不動產之外，連帶住宅產品亦有相當大的發展空間。

2.整棟交易因應企業總部、研發中心需求：

由當前動輒數十億元之商用不動產整棟交易觀察，未來因應企業總部、研發中心需求之商辦產品依舊相當殷切。

3.營建業者應嚴格管控成本：

營建業者承攬工程時應特別注意成本控制與缺工缺料問題，俾免工期延宕而引發無謂紛爭。

4.經由改建重新定位，提升建物價值：

坐落於松江路、長春口的「六福客棧」，屋齡近50年，基地面積約379.69坪，地上11層，原樓地板面積約3,500坪，近年多次出現外牆磁磚脫落情況(請參閱照片)；2019年通過危老重建審議，獲得原建築基地1.15倍與10%時程獎勵，推估未來可興建樓地板面積約6,200坪；如依目前周邊新商辦行情每坪120萬至130萬元估算，總銷售金額高達75億至80億元，而這也正是現階段陸續有不少老舊旅館、飯店經營不善，經由改建重新定位提升價值之主要原因。

▲六福客棧危老重建案

其他例如馥敦飯店南京館、台北國賓飯店、西華飯店等精華地段、屋齡老舊的旅館飯店，都擬藉由都更或危老重建活化資產，重新定位為商辦、住宅或住商複合產品，甚至亦有擬改建為出租住宅、老人住宅或社會住宅等，藉以提升建物價值。

至於2021年雙北整棟飯店旅館交易物件，請參閱表六。