都更紅利引爆！韓國打造未來城市：容積率放寬至500% 一坪換一坪不再是夢？

商傳媒｜記者張庭毓／綜合外電報導

面對全球性的城市老化挑戰，韓國正祭出堪稱「都更核彈級」的配套措施。韓國房地產委員會（KREB）今日（17日）舉辦「老化城市綜合改造研討會」，正式對外宣示將啟動更大規模、更具彈性的都市更新計畫。這場研討會不僅聚焦老舊新市鎮的「重生」，更釋出多項法規鬆綁信號，計畫將特定地區容積率大幅拉升至500%，力圖將老舊住宅區變身為高科技、住商整合的「未來城市」。

打破僵局！韓國房委會力推「老舊新市鎮特別法」

韓國房地產委員會在會中強調，隨著1980至90年代開發的首批「新市鎮」（如盆唐、一山等地）屋齡陸續突破30年，城市機能衰退與居住安全問題已迫在眉睫。為了加速都市更新進度，韓國政府推動的《老舊新市鎮特別法》將成為此次改造的法律核心。

該法案最引人注目之處在於其「讓利機制」。研討會揭露，未來被劃定為「特別整備區」的場域，其建築容積率上限有望從目前的平均200%提升至最高500%，此舉被市場視為重大的房市利多。這不僅意味著單一土地能承載更多的居住空間，更大幅降低了原住戶的重建財務負擔，增加開發商進場意願。

不僅是蓋房子：科技與商務賦能的「立體都市」

此次改造計畫跳脫傳統「拆舊蓋新」的窠臼，轉向更具國際競爭力的「智慧城市」概念。韓國國土交通部與房委會提出的藍圖中，強調了以下三大改造重點：

• AI智慧基建整合： 透過物聯網（IoT）與大數據監控老舊管線與結構安全，並在重建過程中導入全自動物流配送系統與電動車共享充電樁。
• TOD（大眾運輸導向開發）： 結合地鐵站周邊進行超高密度開發，打造「15分鐘生活圈」，將行政中心、商業設施與住宅垂直整合在同一基地，減少通勤成本。
• 多功能公共空間： 韓國土地住宅公社（LH）指出，未來將推動2.8萬套以上的新供應單位，並將公共建築改造成結合托育、長照與青創空間的複合式據點，緩解韓國日益嚴峻的高齡化與低生育率問題。