美國DSCR貸款看重物業現金流 簡化出租房產投資門檻

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

在 2026 年的第一季，美國房地產投資市場經歷了自疫情爆發以來最為冷清的一季，銷量較去年同期下降了 6%。面對這樣的市場趨勢，傳統抵押貸款因其複雜的資格要求和稅務負擔，對許多有意投資出租物業的人士構成了一大阻礙。

此時，一種稱為「債務償還覆蓋率（DSCR）」貸款的非傳統融資工具，逐漸成為投資者在市場放緩期間的替代方案。這種貸款的核心，是透過「現金流承保」模式，僅根據投資物業產生租金收入的潛力來評估貸款資格，而非借款人的個人收入多寡。主要提供 DSCR 貸款資訊的 Griffin Funding, Inc. 指出，這種模式能讓自僱人士或法人實體更容易擴展投資版圖，且無需過度審查個人稅務資料。

DSCR 的計算方式相對直接：每月總租金收入除以每月物業總義務，即 PITIA（本金、利息、稅金、保險與相關會費）。舉例來說，若一間三房獨立屋每月總租金為 3,000 美元，每月 PITIA 為 2,400 美元，則其 DSCR 為 1.25。DSCR 值若達到 1.0，表示物業的總租金收入正好足以支付每月的房屋相關支出。若 DSCR 高於 1.25，則意味著現金流強勁，借款人可能因此獲得更優惠的利率或較低的股權要求。反之，DSCR 若低於 1.0，表示每月存在資金缺口，貸款方可能會要求更高的頭期款與儲備金。

為符合 DSCR 貸款資格，物業需要進行實體鑑價，並透過房利美（Fannie Mae）的 Form 1007 表格進行市場租金分析。鑑價師會參考當地類似物業的租賃行情，來判斷該物業的公平市場租金，作為貸款承保的收入基礎。DSCR 貸款的頭期款通常介於 20% 到 25% 之間，並要求借款人的信用分數至少在 640 左右。目前，投資者與 DSCR 貸款已佔非合格抵押貸款（non-QM loan）總量的 33.5%。

這種以物業現金流為核心的評估模式，將個人債務與商業房地產資產有效分離，使投資者能透過有限責任公司（LLC）或公司實體完成交易。對於台灣的房產投資人而言，儘管兩地金融體系有所差異，美國 DSCR 貸款強調物業本身產生收益的融資思維，或許能為思考多元的投資與融資策略提供新的方向。