中歐房產開發商轉關注營建與土地成本 綠能基建成投資新寵

商傳媒｜葉安庭／綜合外電報導

根據《Business Review》於3月23日發布的報導，2026年，中歐（含羅馬尼亞）的房地產開發商正面臨營建成本上漲與土地取得不易的雙重挑戰，這兩項議題已超越去年的勞工成本與可用性問題，成為業界最主要的關切點。

勤業眾信（Deloitte）長期進行的中歐房地產信心調查顯示，今年有27%的開發商將營建成本列為主要擔憂，而25%則對土地取得感到困擾。相較之下，2025年時，勞工成本與勞力供應緊缺才是業界最顯著的挑戰，當時分別有19%和26%的開發商為此煩惱。這項轉變反映了中歐地區房地產市場供給側壓力的結構性變化。值得注意的是，過去曾是主要困擾的專案融資問題，如今僅剩6%的受訪者提及，這顯示資本市場趨於穩定，融資管道已有所改善。

住宅市場競爭激烈 綠能與資料中心崛起

對於市場活動前景，54%的房地產開發商預估2026年將維持不變，而35%則預期會有所改善。其中，波蘭的業者對市場最為樂觀，高達67%預期活動將增加，相較之下，羅馬尼亞僅有29%的業者抱持相同看法。住宅部門連續第二年被視為最具競爭力的領域，2026年有22%的受訪者持此觀點，不過已較去年36%有所下降。另一方面，對租賃型住宅專案的興趣則大幅提升，從2025年的9%倍增至今年的18%。

新興領域也展現出強勁潛力，資料中心、工業及零售業並列為最具競爭力的板塊，各有13%的受訪者看好。展望未來五年，綠色能源基礎設施被廣泛認為是中歐地區最具發展動能的產業，高達66%的受訪者（羅馬尼亞更高達81%）對此抱持高度期待。緊隨其後的是資料中心（34%）和醫療保健（26%），顯示產業投資正逐步朝向永續與科技驅動的領域轉移。

羅馬尼亞面臨法規挑戰 基礎建設提供契機

勤業眾信羅馬尼亞辦公室的房地產產業負責人Irina Dimitriu指出，儘管中歐房地產市場整體趨於平衡，業者對穩定性抱持信心，但羅馬尼亞市場仍面臨一些特有挑戰。除了區域性的營建成本上升，當地市場的授權流程繁瑣及法規頻繁變動，都為開發商帶來不確定性。然而，該國不斷發展的道路基礎設施也為多個地區創造了新的投資機會。針對環境、社會及治理（ESG）議題，僅有6%的業者表示高度關注，但市場普遍認為符合ESG規範的房產，其價格可望比非ESG房產高出15%。

經濟前景方面，近六成的受訪者預期未來一段時間內經濟將保持穩定，而13%則預測可能惡化。在財政框架上，中歐地區有73%的業者預計將維持穩定，但羅馬尼亞卻有71%的業者擔憂未來稅收政策可能收緊，顯示各地區的政策環境差異仍大。