住商混辦的土地，算是住宅區還是商業區？要注意什麼？

（圖片提供／幸福空間）

為了確保都市能有計畫地發展，因此政府規劃了土地分區，標記每塊土地的用途，人民必須依法使用土地，否則主管機關將會限制人民使用的權利，並做出相關的處罰。 

土地其實被區分成很多種用途，與我們生活最為相關，也是最常聽到的區分方式為：住宅區、商業區、工業區，這三個分區中，最常讓人搞混的當屬住宅區與商業區的區別。 大家可能會覺得奇怪，很多地方常常都是住宅與商家混在一起，讓人搞不清楚這塊土地到底屬於哪一區，有些地方的商業區和住宅區又都分得十分清楚，到底是以何種標準來區分的呢？

想知道如何區分土地所屬分區，其實只要搞懂二件事即可：

1、哪些土地分區可以做商業用途？哪些不行

2、如何查詢土地分區

一、住宅區：可供特定營業場所

住宅區其實又可細分成第一、二、三、四種住宅區，每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同，以下簡單介紹：

1、第一種住宅區：純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。

2、第二種住宅區：可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。

3、第三種住宅區：可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。

4、第四種住宅區：可設置各式住宅及輕工業（例如：加工業）、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。

★a、建蔽率：指建築面積占基地面積之比例。簡單來說，建蔽率大，建物面積就大，空地面積就會小；建蔽率小，建物面積就小，空地面積就會大。

b、容積率：建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率（不包括地下層與屋頂上的突出物）。簡單來說就是總建坪與總地坪的比例。容積率越大，可蓋的樓層數就越高。

二、商業區：只能做商業使用

商業區也可細分為第一、二、三、四種，以下簡單介紹：

1、第一種商業區：供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。

2、第二種商業區：供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。

3、第三種商業區：供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。

4、第四種商業區：供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。

綜上所述，第一種住宅區完全不能有任何商業行為，第二、三、四種住宅區可進駐一般零售業，例如超商，第四種住宅區甚至允許輕工業進駐，例如：小型食品加工廠。 

PS.關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率，各縣市都有不同的規定，但一般來說商業區的建蔽率與容積率都較住宅區來得高。

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三、查詢土地分區

1、向屋主索取建物使用執照影本

如果是在外租房，想將房子做為商業使用但又不確定合不合法的話，可以詢問房東，房東若無法給出確定答案，就索取建物使用執照，並搜尋「執照存根繳上查詢」，根據系統指示，就可以查到該建物的用途、土地分區。以查詢結果就可判斷，該建物可做什麼用途。 

2、租屋或買房前上網查詢

現在網路十分方便，民眾不必跑地政事務所也能得到想要的土地資訊。若想要知道即將要租或買的房屋的土地是在商業區或住宅區的話，可使用「全國土地使用分區資料查詢系統」、「地籍圖資網路便民服務系統」來查詢。（目前只有高雄市和台北市的網站可細查為第幾種商業區、住宅區） 

3、申請第二類土地登記謄本

第二類土地登記謄本為任何人皆可至地政事務所申請。申請前記得攜帶身份證，謄本上會隱匿部分資料，但會顯示建物用途、屋齡等等資料，可幫助房客及買家了解該建物的基本訊息。

最後小提醒，有些建商為了讓房子獲得更大的容積率會將一般住宅蓋在「商業區」，所以在買房之前，最好還是查一下該建物位於哪一區比較好，若經人檢舉違反土地分區使用，行政單位除了可開罰六萬元以上至三十萬元以下之外，還可依法要求拆除、改建、停止使用建物。

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